Hai trovato l'appartamento perfetto su Renthunter, ti sei finalmente sistemato e poi... ricevi quell'e-mail nella tua casella di posta. Oggetto: "Adeguamento annuale dell'affitto".
Il tuo cuore fa un piccolo salto. Non si tratta di sapere se l'affitto aumenterà, ma di quanto. Stiamo parlando di 20 euro in più per il caffè o di un aumento tale da costringerti a mangiare noodles istantanei per sei mesi?
Prima di farti prendere dal panico, fai un bel respiro profondo. Non siamo nel Far West. I proprietari non possono semplicemente inventarsi una cifra a caso. L'importo dell'aumento dell'affitto è rigorosamente regolamentato dal governo olandese.
🤷♂️ Quindi, possono scegliere un numero qualsiasi?
Risposta breve: No. Grazie al cielo.
I Paesi Bassi hanno leggi molto severe a tutela degli inquilini. Il governo stabilisce ogni anno una percentuale massima legale per gli aumenti dell'affitto. La percentuale che il proprietario può applicare dipende interamente dal tipo di contratto di locazione stipulato.
Per capirlo, devi sapere in quale "settore" ti trovi. Tutto questo è deciso dal Woningwaarderingsstelsel (WWS), ovvero il sistema di punti abitativi. (Sì, gli olandesi amano i loro sistemi dal nome complicato).
In sostanza, il tuo appartamento ottiene punti in base alle dimensioni, all'etichetta energetica e ai servizi offerti. Questo punteggio determina se rientri nel settore sociale, nel settore degli affitti medi o in quello libero.
📊 I limiti ufficiali all'aumento degli affitti per il 2025 (la parte che ti interessa)
Questo è il più importante. Ecco gli aumenti massimi consentiti dalla legge per il 2025.
| Settore locativo | Chi è? (Punti WWS) | Aumento massimo 2025 |
|---|---|---|
| Settore sociale (Sociale huur) | Case con 143 punti o meno. | 5,0% (dal 1° luglio 2025) |
| Settore degli affitti medi (Middenhuur) | Case con un punteggio compreso tra 144 e 186 punti. | 7,7% (per l'anno solare 2025) |
| Settore libero (Vrije sector) | Case con 187 punti o più. | 4,1% (per l'anno solare 2025) |
🤔 Aspetta... perché l'aumento del settore "libero" è inferiore?
Sì, avete letto bene. Sembra un po' assurdo, vero?
È una sezione strana delle regole del 2025. L'aumento massimo è legato all'inflazione o alla crescita salariale media, a seconda di quale dei due valori è inferiore.
- Per il settore libero (4,1%): il tetto massimo è pari all'inflazione + 1%. L'anno scorso l'inflazione è stata del 3,1% (quindi 3,1% + 1% = 4,1%).
- Per il settore degli affitti medi (7,7%): il limite massimo è pari alla crescita salariale media + 1%. La crescita salariale è stata del 6,7% (quindi, 6,7% + 1% = 7,7%).
Nel 2025, i salari medi sono aumentati molto più rapidamente dell'inflazione, portando a questa strana situazione in cui il settore "mid-rent" ha un aumento massimo più elevato rispetto al settore "free".
💡Se paghi un affitto "tutto compreso" in cui l'affitto base e i costi dei servizi non sono separati, il proprietario non può applicare legalmente l'aumento percentuale annuale e puoi persino chiedere alla Huurcommissie di dividere il prezzo per te!
🛑 Cosa fare se il proprietario chiede un aumento dell'affitto
Quindi, il tuo padrone di casa ti ha inviato una lettera in cui ti chiede un aumento dell'8% sull'affitto del tuo appartamento nel settore libero. Cosa fai?
- Primo: non pagare e basta. Non sei legalmente obbligato a pagare alcun importo superiore al massimo previsto dalla legge.
- Controlla il tuo contratto: a volte, il contratto prevede un aumento inferiore (ad esempio, "aumento annuale solo in base all'inflazione"). Se il contratto prevede un aumento del 3,1% e il massimo consentito dalla legge è del 4,1%, il proprietario deve attenersi al 3,1% previsto dal contratto. La legge stabilisce un limite massimo, non un obbligo.
- Controlla i tuoi punti: questo è il passo più importante per gli espatriati e gli studenti. Molti proprietari ti dicono che sei nel settore libero, ma i punti WWS dell'appartamento sono in realtà abbastanza bassi da rientrare nel settore (più economico) degli affitti medi o sociali. Puoi verificarlo tu stesso.
- Controlla l'affitto: vai sul sito ufficiale della Huurcommissie (Commissione per gli affitti) e usa il loro strumento di controllo dell'affitto (è in inglese!). Se il tuo affitto è troppo alto per i tuoi punti, puoi farlo ridurre legalmente.
- Oggetto (in modo cortese): se l'aumento è semplicemente illegale (ad esempio, il 6% nel settore libero), inviate al vostro locatore un'e-mail cortese o una lettera raccomandata. Esponete i fatti: "Secondo il Rijksoverheid, l'aumento massimo per le abitazioni del settore libero nel 2025 è del 4,1%. Il 6% da voi proposto non è legalmente consentito. Modificherò il pagamento in modo da riflettere il corretto aumento del 4,1%".
Conoscere i propri diritti è la migliore difesa contro aumenti ingiustificati dell'affitto. Quindi, controlla i tuoi punti, conosci la tua percentuale e andrà tutto bene.
