Vous avez trouvé votre logement idéal sur Renthunter, vous êtes enfin installé, et puis... cet e-mail arrive dans votre boîte de réception. L'objet : « Révision annuelle du loyer ».
Votre cœur fait un petit bond. La question n'est pas de savoir si votre loyer va augmenter, mais de combien. S'agit-il d'un supplément de 20 € pour le café, ou d'une augmentation qui vous obligera à manger des nouilles instantanées pendant six mois ?
Avant de paniquer, respirez profondément. Nous ne sommes pas dans le Far West. Les propriétaires ne peuvent pas fixer un montant exorbitant comme bon leur semble. Le montant de l'augmentation de loyer est strictement réglementé par le gouvernement néerlandais.
🤷♂️ Alors, peuvent-ils choisir n'importe quel chiffre ?
Réponse courte : Non. Dieu merci.
Les Pays-Bas disposent d'une législation stricte en matière de protection des locataires. Le gouvernement fixe chaque année un pourcentage maximal légal pour les augmentations de loyer. Le pourcentage que votre propriétaire peut appliquer dépend entièrement du type de contrat de location que vous avez signé.
Pour le savoir, vous devez connaître le « secteur » dans lequel vous vous trouvez. Tout cela est déterminé par le Woningwaarderingsstelsel (WWS), ou système de points de logement. (Oui, les Néerlandais adorent leurs systèmes aux noms compliqués).
En gros, votre appartement obtient des points en fonction de sa taille, de son label énergétique et de ses équipements. Ce score détermine si vous appartenez au secteur social, au secteur intermédiaire ou au secteur libre.
📊 Les plafonds officiels d'augmentation des loyers pour 2025 (ce qui vous intéresse ici)
C'est le plus important. Voici les augmentations légales maximales pour 2025.
| Secteur locatif | Qui est-ce ? (Points WWS) | Augmentation maximale en 2025 |
|---|---|---|
| Secteur social (Sociale huur) | Maisons avec 143 points ou moins. | 5,0 % (à partir du 1er juillet 2025) |
| Secteur locatif intermédiaire (Middenhuur) | Maisons avec 144 à 186 points. | 7,7 % (pour l'année civile 2025) |
| Secteur libre (Vrije sector) | Maisons avec 187 points ou plus. | 4,1 % (pour l'année civile 2025) |
🤔 Attendez... pourquoi l'augmentation du secteur « libre » est-elle plus faible?
Oui, vous avez bien lu. Cela semble un peu paradoxal, n'est-ce pas ?
C'est une section étrange des règles de 2025. L'augmentation maximale est liée soit à l'inflation, soit à la croissance moyenne des salaires, selon la valeur la plus basse.
- Pour le secteur libre (4,1 %) : le plafond est fixé à l'inflation + 1 %. L'année dernière, l'inflation était de 3,1 % (donc 3,1 % + 1 % = 4,1 %).
- Pour le secteur des loyers moyens (7,7 %) : le plafond correspond à la croissance moyenne des salaires + 1 %. La croissance des salaires était de 6,7 % (donc 6,7 % + 1 % = 7,7 %).
En 2025, les salaires moyens ont augmenté beaucoup plus rapidement que l'inflation, ce qui a conduit à cette situation étrange où le secteur « à loyer modéré » bénéficie d'une augmentation maximale plus élevée que le secteur « libre ».
💡Si vous payez un loyer « tout compris » où le loyer de base et les frais de service ne sont pas séparés, votre propriétaire ne peut légalement pas appliquer le pourcentage d'augmentation annuel et vous pouvez même demander à la Huurcommissie de séparer le prix pour vous !
🛑 Que faire si votre propriétaire vous demande davantage ?
Votre propriétaire vous a envoyé une lettre vous demandant une augmentation de 8 % du loyer de votre appartement du secteur libre. Que faites-vous ?
- Premièrement : ne vous contentez pas de payer. Vous n'êtes pas légalement tenu de payer un montant supérieur au maximum légal.
- Vérifiez votre contrat : parfois, votre contrat stipule une augmentation moins élevée (par exemple, « augmentation annuelle correspondant uniquement à l'inflation »). Si votre contrat mentionne 3,1 % et que le maximum légal est de 4,1 %, votre propriétaire doit s'en tenir aux 3,1 % stipulés dans votre contrat. La loi est un plafond, pas une obligation.
- Vérifiez vos points : c'est l'étape la plus importante pour les expatriés et les étudiants. De nombreux propriétaires vous disent que vous êtes dans le secteur libre, mais les points WWS de l'appartement sont en réalité suffisamment bas pour que vous puissiez bénéficier du secteur social ou du secteur intermédiaire (moins cher). Vous pouvez vérifier cela vous-même.
- Vérifiez le montant de votre loyer : rendez-vous sur le site officiel de la Huurcommissie (Commission des loyers) et utilisez leur outil de vérification des loyers (il est en anglais !). Si votre loyer est trop élevé par rapport à votre nombre de points, vous pouvez le faire réduire légalement.
- Objet (poliment) : Si l'augmentation est tout simplement illégale (par exemple, 6 % dans le secteur libre), envoyez à votre propriétaire un e-mail poli ou une lettre recommandée. Exposez les faits : « Selon le Rijksoverheid, l'augmentation maximale pour les logements du secteur libre en 2025 est de 4,1 %. Les 6 % que vous proposez ne sont pas autorisés par la loi. Je vais ajuster le paiement afin de refléter l'augmentation correcte de 4,1 %. »
Connaître vos droits est votre meilleure défense contre les augmentations de loyer abusives. Alors, vérifiez vos points, connaissez votre pourcentage, et tout ira bien.
