Je bent net in Nederland aangekomen. Je bekijkt je to-do-lijst en ziet het volgende staan: "Zorg voor dat superbelangrijke BSN-nummer!". Samen met je nieuwe huisgenoten ga je naar het gemeentehuis, met je huurovereenkomst in de hand, klaar om officiële inwoners te worden.
Maar dan kijkt de persoon achter de balie je zo aan.
"Sorry," zeggen ze, "slechts twee van jullie kunnen zich op dit adres registreren."
Wacht... wat? Het is een appartement met drie slaapkamers! Hoe kan dat nou?
Welkom bij een van de meest verwarrende regels voor expats en studenten in Nederland. Deze regel zorgt vaak voor veel hoofdbrekens en is de reden waarom zoveel huuradvertenties op sites als Renthunter 'max. 2 personen' of 'geen huisgenoten' vermelden.
Laten we er dus eens induiken en lezen waar het over gaat.
🤯 De grote misvatting: er is niet 'één' regel
Dit is het eerste wat u moet weten: er bestaat geen enkele nationale wet die bepaalt dat "alleen X mensen in een huis mogen wonen".
Deze regel is niet vastgesteld door de Nederlandse regering in Den Haag. Dit is geen enkele, nationale regel van de regering in Den Haag. Deze is namelijk vastgesteld door uw lokale gemeente (de gemeenteraad). Dit betekent dat de regels in Amsterdam totaal kunnen verschillen van de regels in Utrecht, en weer heel anders kunnen zijn dan in een klein dorpje ergens in Limburg.
De grootste zorg van de stad is veiligheid en wat zij 'overbewoning' noemen. Ze willen niet dat tien mensen op elkaar gepakt in een kleine eenkamerwoning wonen, want dat is een brandgevaar in de dop. Daarom hebben ze regels opgesteld op basis van zaken als het aantal vierkante meters dat de woning beslaat.
💡Maar... de regels van de gemeentezijn bijna nooit de reden waarom je wordt tegengehouden. Het echte probleem is meestal de verhuurder.
🔑 Het geheim van de verhuurder: de 'vergunning voor kamerverhuur'
Dit is de echte reden waarom je steeds 'max. 2 personen' of 'geen huisgenoten' ziet staan in advertenties voor huurwoningen.
Als een verhuurder zijn woning wil verhuren aan drie of meer volwassenen die geen familie van elkaar zijn, verhuurt hij officieel kamers (ook al gaat het om één contract). Om dit legaal te doen, heeft hij een speciale, zeer dure en moeilijk te verkrijgen vergunning nodig, een zogenaamde kamerverhuurvergunning.
De meeste particuliere verhuurders hebben deze vergunning niet.
Waarom?
- Het kost veel geld om een aanvraag in te dienen.
- Het pand moet ook voldoen aan strenge brandveiligheids- en geluidsisolatie-eisen.
- Bovendien hanteren veel gemeenten quotasystemen: zodra een wijk zijn limiet heeft bereikt, worden er simpelweg geen nieuwe vergunningen meer afgegeven.
🕵️♂️ De drie sets regels (en wie geeft er om wat)
Hier zijn drie verschillende partijen bij betrokken, die elk een ander aandachtspunt hebben.
| Wie maakt de regels? | Hun belangrijkste zorg | Wat ze echt zeggen |
|---|---|---|
| Het gemeentehuis | Veiligheid en overbevolking | “We willen geen 10 mensen in een kleine studio. We hebben veiligheidsregels op basis van m².” |
| De verhuurder | Vergunningen en boetes | "De gemeente legt me een boete van € 20.000 op als ik geen vergunning heb voor 3+ huisgenoten. Dus... maximaal 2 personen." |
| De VvE (Vereniging van Eigenaren) | Overlast & Rust | "We willen ons gebouw niet veranderen in een feestlocatie. Volgens onze huisregels is het niet toegestaan om ruimtes te verhuren." |
Zoals u kunt zien, zijn de regels van de verhuurder bijna altijd het strengst, omdat zij het meest te verliezen hebben.
👨👩👧👦 Wat is dan het 'magische getal'?
In de ogen van de wet zijn er twee belangrijke 'huishoudens':
- Een gezin/koppel: Een gezin (ouders en kinderen) of een koppel in een relatie telt als één huishouden. Ze kunnen overal wonen. Een verhuurder zal nooit een vergunningprobleem hebben bij het verhuren aan een gezin van vier personen.
- Niet-verwante medebewoners: Dit zijn u en uw vrienden. Zodra u met drie of meer niet-verwante volwassenen bent, bent u 'kamergenoten' en heeft de verhuurder die speciale vergunning nodig.
Daarom is het onofficiële 'magische getal' voor de meeste verhuurders twee.
Verhuren aan twee niet-verwante vrienden of collega's is prima. Daarvoor is geen speciale vergunning nodig. Maar zodra een derde vriend zich aansluit, wordt het voor de verhuurder een juridisch en financieel hoofdbreken.
