Hospita στην Ολλανδία: λιγότερη προστασία τους πρώτους 9 μήνες

Βρήκατε δωμάτιο σε ένα κανονικό ολλανδικό οικογενειακό σπίτι, με την ιδιοκτήτρια να μένει στο ισόγειο και ενοίκιο χαμηλότερο από τη φοιτητική εστία παρακάτω; Και στη σύμβαση εμφανίζεται η λέξη hospita. Και κανείς δεν σας είπε ότι αυτή η μία λέξη αλλάζει πόσο εύκολα μπορεί ο ιδιοκτήτης να τη λύσει. Δείτε τι σημαίνει ο κανόνας της hospita στην Ολλανδία το 2026 για φοιτητές και άλλους ενοικιαστές: τι επιτρέπει πραγματικά η δοκιμαστική περίοδος, ποια προειδοποίηση σας οφείλει πάντα ο ιδιοκτήτης και ποιοι κανόνες δεν αλλάζουν ποτέ. Σύντομη απάντηση: για εννέα μήνες έχετε λιγότερα δικαιώματα, όχι μηδέν δικαιώματα.

Τι είναι η hospita στην Ολλανδία;

Hospita είναι ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει ένα δωμάτιο στο σπίτι όπου μένει ο ίδιος. Μοιράζεστε την εξώπορτα και συνήθως την κουζίνα, το μπάνιο ή την τουαλέτα. Σύμφωνα με το ολλανδικό δίκαιο, οι πρώτοι εννέα μήνες αυτής της μίσθωσης δεν έχουν τη συνηθισμένη huurbescherming (ενοικιαστική προστασία). Μετά ισχύουν οι κανονικοί κανόνες.

Το επίσημο όνομα είναι hospitaregeling. Είναι μία πρόταση του ολλανδικού Αστικού Κώδικα, και ισχύει μόνο αν πληρούνται τρεις προϋποθέσεις, σύμφωνα με το άρθρο 7:232 lid 3 BW:

• το δωμάτιο δεν είναι αυτοτελής κατοικία (onzelfstandige woonruimte: χωρίς δική του είσοδο, με κοινή κουζίνα, μπάνιο ή τουαλέτα)
• ανήκει στο σπίτι όπου ο ιδιοκτήτης έχει την κύρια κατοικία του (hoofdverblijf)
• ο ιδιοκτήτης δεν σας έχει νοικιάσει ποτέ ξανά αυτό ή άλλο δωμάτιο σε εκείνο το σπίτι.

Στις αγγελίες θα το δείτε συχνά ως hospitakamer ή στα αγγλικά ως "room with a live-in landlord". Αν λείπει έστω και μία προϋπόθεση, ο κανόνας δεν ισχύει. Ένας ιδιοκτήτης που μένει στην άλλη άκρη της πόλης, ή σε ξεχωριστό διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, είναι κανονικός εκμισθωτής από την πρώτη μέρα.

Εικόνα που δημιουργήθηκε με ΤΝ

Πόσο κοστίζει ένα δωμάτιο σε hospita το 2026;

Ένα δωμάτιο σε hospita ακολουθεί τους ίδιους κανόνες ενοικίου με όλα τα άλλα. Σε όλη την Ολλανδία, ένα δωμάτιο ζητούσε διάμεσο ενοίκιο 634 € τον μήνα (δεδομένα RentHunter, 32.308 δωμάτια, Ιανουάριος έως Οκτώβριος 2026). Το ένα τέταρτο αυτών των δωματίων ζητούσε 500 € ή λιγότερο, ένα άλλο τέταρτο 790 € ή περισσότερο. Το διάμεσο δωμάτιο ήταν 16 m².

Δεν δημοσιεύουμε ξεχωριστή τιμή για δωμάτια σε hospita. Ελάχιστες αγγελίες λένε καθαρά ότι ο ιδιοκτήτης μένει στο σπίτι, οπότε ένας αριθμός μόνο για αυτά θα βασιζόταν σε πολύ λίγα δωμάτια. Κάντε εσείς την ερώτηση στην επίσκεψη.

Το ενοίκιο είναι άλλο ζήτημα από την προστασία. Κάθε δωμάτιο στην Ολλανδία υπάγεται στην puntentelling (σύστημα μορίων) για κοινόχρηστη στέγη, και το μέγιστο ενοίκιο το βρίσκετε με τον υπολογιστή της Huurcommissie για δωμάτια. Αυτό ισχύει είτε ο ιδιοκτήτης μένει στον πάνω όροφο είτε όχι.

Ο κανόνας της hospita το 2026: τι σας στερεί η δοκιμαστική περίοδος

Τους πρώτους εννέα μήνες, μια σειρά από προστασίες απλώς απενεργοποιείται. Το κείμενο του άρθρου 7:232 lid 3 BW, στη μορφή που ισχύει από τις 8 Οκτωβρίου 2026, αναφέρει τα άρθρα που δεν εφαρμόζονται. Με απλά λόγια:

• Χωρίς λόγο. Κανονικά, ένας ιδιοκτήτης που θέλει να λύσει τη μίσθωση πρέπει να επικαλεστεί νόμιμο λόγο (άρθρο 7:271 lid 5 BW). Ο ιδιοκτήτης που μένει στο σπίτι δεν χρειάζεται.
• Χωρίς δικαστήριο. Κανονικά, αν δεν συμφωνείτε να φύγετε, ο ιδιοκτήτης πρέπει να πάει σε δικαστή (άρθρα 7:272 έως 7:277 BW). Στη δοκιμαστική περίοδο αυτό το βήμα χάνεται.
• Χωρίς επισκευές που αφαιρούνται από το ενοίκιο. Κανονικά, αν ο ιδιοκτήτης αγνοεί μια βλάβη, μπορείτε να την επισκευάσετε και να αφαιρέσετε το εύλογο κόστος από το ενοίκιο (άρθρο 7:206 lid 3 BW). Όχι σε δωμάτιο hospita κατά τη δοκιμαστική περίοδο.

Η ολλανδική κυβέρνηση το λέει σε μία γραμμή: αν νοικιάζετε δωμάτιο σε hospita, δεν έχετε huurbescherming τους πρώτους εννέα μήνες, και ο ιδιοκτήτης μπορεί να λύσει τη σύμβαση χωρίς να δώσει εξηγήσεις.

Πόση προειδοποίηση πρέπει να σας δώσει η hospita;

Τουλάχιστον τρεις μήνες, ακόμα και στη δοκιμαστική περίοδο. Ο κανόνας της hospita καταργεί την υποχρέωση αιτιολόγησης, όχι την opzegtermijn (προθεσμία προειδοποίησης). Η ολλανδική κυβέρνηση λέει σε όσους νοικιάζουν δωμάτιο στο σπίτι τους ότι η προειδοποίησή τους είναι 3 μήνες, και το ελάχιστο του άρθρου 7:271 lid 6 BW δεν είναι στη λίστα των κανόνων που απενεργοποιούνται.

Έτσι μοιάζει το πραγματικό χρονοδιάγραμμα:

Μια καταγγελία την τελευταία μέρα της δοκιμαστικής περιόδου τρέχει ακόμα τρεις μήνες. Η ολλανδική κυβέρνηση το λέει καθαρά: ένας ιδιοκτήτης που καταγγέλλει λίγο πριν τελειώσουν οι εννέα μήνες έχει έναν ενοικιαστή που μπορεί να μείνει περίπου έναν χρόνο. Αν χάσει αυτή τη στιγμή, έχετε κανονική προστασία.

Και η δική σας προειδοποίηση; Ίδια με κάθε ενοικιαστή: όση η περίοδος πληρωμής σας, άρα συνήθως ένας μήνας, ποτέ λιγότερο από έναν και ποτέ περισσότερο από τρεις (άρθρο 7:271 lid 6 BW).

Μετά τη δοκιμαστική περίοδο: κανονική προστασία, με έναν λόγο παραπάνω

Από τον δέκατο μήνα, ο κανόνας της hospita σταματά και είστε προστατευόμενος ενοικιαστής. Για να λύσει τη σύμβαση, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται πλέον νόμιμο λόγο, και αν δεν συμφωνείτε να φύγετε, αποφασίζει δικαστής (άρθρο 7:272 BW).

Υπάρχει ένας λόγος που μόνο ο ιδιοκτήτης που μένει στο σπίτι μπορεί να χρησιμοποιήσει. Σύμφωνα με το άρθρο 7:274 lid 1 sub f BW, ο δικαστής μπορεί να λύσει τη μίσθωση δωματίου στο σπίτι του ιδιοκτήτη αν εκείνος δείξει ότι το συμφέρον του να τη λύσει βαραίνει περισσότερο από το δικό σας να μείνετε. Εύκολη νίκη για τον ιδιοκτήτη; Όχι. Ο δικαστής σταθμίζει και τις δύο πλευρές και εξετάζει μόνο τους λόγους που γράφει η καταγγελία (άρθρο 7:273 BW).

Τι μένει ίδιο με μια hospita: ενοίκιο, εγγύηση, εγγραφή

Ο κανόνας της hospita αλλάζει τον τρόπο που τελειώνει η σύμβαση. Τα υπόλοιπα δεν τα αγγίζει.

• Ενοίκιο. Το δωμάτιό σας υπάγεται πάντα στο σύστημα μορίων για κοινόχρηστη στέγη. Αν το ενοίκιο ξεπερνά το μέγιστο του υπολογιστή της Huurcommissie, μπορείτε να το αμφισβητήσετε. Και η ετήσια αύξηση για δωμάτιο έχει ανώτατο όριο: 4,1% από την 1η Ιουλίου 2026, σύμφωνα με την Huurcommissie.
• Εγγύηση. Για συμβάσεις από την 1η Ιουλίου 2023, η borg (εγγύηση) είναι το πολύ δύο μήνες kale huur (καθαρό ενοίκιο), σύμφωνα με την ολλανδική κυβέρνηση.
• Εγγραφή. Με μια hospita, εσείς και ο ιδιοκτήτης είστε εγγεγραμμένοι στην ίδια διεύθυνση, σύμφωνα με την ολλανδική κυβέρνηση, που σημειώνει επίσης ότι ορισμένοι δήμοι έχουν δικούς τους κανόνες, όπως άδεια. Με την εγγραφή στη gemeente (δήμο) παίρνετε τον αριθμό BSN, και ο οδηγός μας για συγκατοίκηση εξηγεί πώς γίνεται.

Εικόνα που δημιουργήθηκε με ΤΝ

Όταν και η hospita νοικιάζει το σπίτι

Δεν είναι κάθε hospita ιδιοκτήτρια του σπιτιού. Κάποιες νοικιάζουν το σπίτι τους και υπενοικιάζουν ένα δωμάτιο, με τη συγκατάθεση του δικού τους εκμισθωτή. Αυτό σας αφορά: όταν λήξει η μίσθωση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τη hospita σας, λήγει μαζί και η σύμβαση του δωματίου σας, και ως ενοικιαστής δωματίου δεν έχετε προστασία υπενοικιαστή, σύμφωνα με την ολλανδική κυβέρνηση.

Ρωτήστε στην επίσκεψη: "Το σπίτι είναι δικό σας ή το νοικιάζετε;" Αν το νοικιάζει, ρωτήστε αν ο εκμισθωτής της συμφώνησε να νοικιάσει δωμάτιο. Ένα γραπτό ναι βοηθά και τους δύο.

Τι θα άλλαζε το νομοσχέδιο για την hospitaverhuur

Στις 7 Ιουλίου 2026 η κυβέρνηση έστειλε στην Tweede Kamer (κάτω Βουλή) ένα νομοσχέδιο για να γίνει πιο ελκυστική η hospitaverhuur (ενοικίαση δωματίου στο σπίτι σας). Σύμφωνα με την κυβέρνηση, θα:

• επέτρεπε σύμβαση hospita ορισμένου χρόνου έως 5 ετών, με δοκιμαστική περίοδο 9 μηνών
• διατηρούσε προειδοποίηση 3 μηνών για τον ιδιοκτήτη σε αυτή τη δοκιμαστική περίοδο
• επέτρεπε στους ιδιοκτήτες που μένουν στο σπίτι να λύσουν τη σύμβαση σε περίπτωση (αναγκαστικής) πώλησης ή θανάτου της hospita, και στις hospita που νοικιάζουν να τη λύσουν όταν μετακομίζουν
• επέτρεπε στις hospita που νοικιάζουν να ζητούν από τον εκμισθωτή τους να μην εφαρμόσει τη μεγαλύτερη αύξηση που εξαρτάται από το εισόδημα του νοικοκυριού.

Στις 3 Νοεμβρίου 2026 το νομοσχέδιο (36 992) βρίσκεται ακόμα στην Tweede Kamer, και η κυβέρνηση στοχεύει την 1η Ιανουαρίου 2027. Μέχρι να ψηφιστεί, ισχύουν οι κανόνες παραπάνω. Θα ενημερώσουμε αυτόν τον οδηγό όταν συμβεί.

Λίστα ελέγχου πριν υπογράψετε με μια hospita

• Ρωτήστε αν ο ιδιοκτήτης έχει την κύρια κατοικία του στο σπίτι. Αυτό ενεργοποιεί τον κανόνα της hospita.
• Ελέγξτε ότι το δωμάτιο δεν είναι αυτοτελής κατοικία. Δική σας είσοδος, κουζίνα και μπάνιο σημαίνουν κανονική προστασία από την πρώτη μέρα.
• Ζητήστε γραπτή σύμβαση μίσθωσης με ημερομηνία έναρξης, ενοίκιο, έξοδα υπηρεσιών και τους κοινόχρηστους χώρους που μπορείτε να χρησιμοποιείτε.
• Περάστε το ενοίκιο από τον δωρεάν υπολογιστή της Huurcommissie πριν υπογράψετε.
• Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να εγγραφείτε στη διεύθυνση στη gemeente.
• Ρωτήστε αν ο ιδιοκτήτης έχει ή νοικιάζει το σπίτι και, αν το νοικιάζει, αν συμφώνησε ο εκμισθωτής του.
• Κρατήστε την εγγύηση στο πολύ δύο μήνες kale huur, και πληρώστε τη μόνο μετά την υπογραφή.
• Σημειώστε την ημερομηνία λήξης της δοκιμαστικής περιόδου.

Συμπέρασμα

Η ουσία; Η ενοικίαση σε hospita είναι νόμιμη και μπορεί να πάει μια χαρά, αλλά για εννέα μήνες η συμφωνία γέρνει προς τη μία πλευρά. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να λύσει τη σύμβαση χωρίς λόγο, με προειδοποίηση τουλάχιστον τριών μηνών. Μετά είστε προστατευόμενος ενοικιαστής, και οι κανόνες για ενοίκιο, εγγύηση και εγγραφή ισχύουν από την πρώτη μέρα. Μην υπογράψετε μόνο επειδή το δωμάτιο μοιάζει ζεστό. Ελέγξτε τους όρους, το ενοίκιο και την ημερομηνία λήξης της δοκιμαστικής περιόδου.

Επόμενα βήματα:

• Διαβάστε πώς λειτουργεί η ενοικιαστική προστασία στην Ολλανδία όταν τελειώσει η δοκιμαστική περίοδος.
• Μάθετε τα ευρύτερα δικαιώματα ενοικιαστή στην Ολλανδία, από τις επισκευές ως την εγγύηση.
• Διστάζετε ανάμεσα σε ένα φθηνό δωμάτιο και στο antikraak; Εκεί η προειδοποίηση μπορεί να είναι δύο εβδομάδες, χωρίς καμία ενοικιαστική προστασία.
• Συγκρίνετε πόσο κοστίζει πραγματικά ένα δωμάτιο στην πόλη σας με τις τιμές φοιτητικών δωματίων, και μετά ψάξτε δωμάτια στο Renthunter.nl.

Πηγές

Όλες οι σελίδες ελέγχθηκαν στις 27 Οκτωβρίου 2026, η πορεία του νομοσχεδίου 36 992 ξανά στις 3 Νοεμβρίου 2026.

• Wetten.overheid.nl: Burgerlijk Wetboek, βιβλίο 7, μορφή σε ισχύ από 8 Οκτωβρίου 2026, άρθρο 7:232, άρθρο 7:271, άρθρο 7:272, άρθρο 7:273, άρθρο 7:274
• Rijksoverheid (ολλανδική κυβέρνηση): ενοικίαση δωματίου hospita, έχω ενοικιαστική προστασία;, κανόνες εγγύησης, νομοσχέδιο για την hospitaverhuur στην Tweede Kamer (7 Ιουλίου 2026)
• Eerste Kamer: νομοσχέδιο 36 992, πορεία
• Huurcommissie: υπολογιστής ενοικίου για δωμάτια, αύξηση ενοικίου από 1η Ιουλίου 2026
• Δεδομένα RentHunter: αγγελίες δωματίων ελεύθερης αγοράς που εμφανίστηκαν για πρώτη φορά στην Ολλανδία από 1 Ιανουαρίου έως 31 Οκτωβρίου 2026 (32.308 δωμάτια, χωρίς διπλότυπα, χωρίς φορείς κοινωνικής κατοικίας και παρόχους φοιτητικής στέγης)