Où vous le rencontrez
Les annonces l'affichent rarement. Vous le rencontrez sous la forme « puntentelling », « WWS-punten » ou « aantal punten: 152 » dans une vérification de loyer, un courrier de votre bailleur ou une décision de la Huurcommissie (commission des loyers). En anglais, on parle de points system ou de housing valuation system. Il ne juge pas si un logement est agréable : un quartier recherché n'ajoute des points que par la WOZ-waarde.
Il n'a pas d'équivalent en France : l'encadrement des loyers y repose sur des loyers de référence par quartier, alors qu'aux Pays-Bas le maximum dépend des caractéristiques du logement lui-même.
Les points viennent de quelques catégories :
- la surface des pièces et des autres espaces
- les équipements de la cuisine et de la salle de bains
- le label énergétique
- l'espace extérieur, comme un balcon ou un jardin
- la valeur WOZ, plafonnée à 33 % du total
Ce que cela signifie pour vous
- Vos points fixent un plafond, pas un prix. Pour les contrats qui débutent le 1er juillet 2024 ou après, un logement de 186 points ou moins ne peut pas demander plus que le maximum de la grille, quel que soit le prix du marché.
- Vous pouvez faire contrôler le loyer de départ. Si le loyer dépasse le maximum, demandez à la Huurcommissie de le contrôler dans les 6 mois suivant le début de votre contrat (art. 7:249 BW, le Code civil néerlandais). Notre guide sur le fonctionnement de la Huurcommissie explique la procédure.
- Les chambres ont leur propre système de points. Une chambre avec cuisine ou salle de bains partagée (onzelfstandige woonruimte) est toujours régulée, quel que soit son loyer.
Points et loyers maximums en 2026
Pour les logements autonomes, les loyers maximums ont augmenté de 3,65 % le 1er janvier 2026. Les lignes clés de la grille :
| Points | Segment | Kale huur maximale par mois |
|---|---|---|
| Moins de 40 | Social | 250,26 € |
| 143 | Haut du social | 932,93 € |
| 144 | Début de la middenhuur | 939,73 € |
| 186 | Haut de la middenhuur | 1 228,07 € |
| 187 ou plus | Secteur libre | Pas de maximum (valeur de la grille à 187 : 1 234,92 €) |
La ligne des 186 points est aussi la liberalisatiegrens. Notre calculateur de loyer juste donne une première estimation de vos points.
Changements annoncés pour 2027
Le gouvernement a annoncé des changements à partir du 1er janvier 2027 : les logements touchés par le plafond WOZ recevront une majoration de prix tout en restant régulés à 186 points, les petits monuments nationaux auront une pondération WOZ plus forte, et les points négatifs pour un logement sans espace extérieur disparaissent.
Questions fréquentes
Quel est le loyer maximum à 143 points en 2026 ?
932,93 € par mois de kale huur (loyer hors charges). À 186 points, c'est 1 228,07 €, qui est aussi la liberalisatiegrens de 2026.
Comment compter les points de mon logement ?
Utilisez la vérification de loyer de la Huurcommissie (huurprijscheck), avec la surface, le label énergétique et la valeur WOZ sous la main. Si le loyer de départ s'avère trop élevé, demandez à la Huurcommissie de le contrôler dans les 6 mois suivant le début du contrat.
Le système de points s'applique-t-il aux logements du secteur libre ?
Seulement pour déterminer le segment. Un logement de 187 points ou plus peut être loué dans le secteur libre, où aucun maximum en points ne s'applique, seulement un plafond de hausse annuelle (4,4 % en 2026).
