Comment le terme apparaît dans les annonces
Vous verrez « middenhuur », « middenhuurwoning » ou « gereguleerde middenhuur », et sur les sites en anglais « mid-rent » ou « mid-market rent ». Beaucoup d'annonces dans cette fourchette de prix indiquent simplement « vrije sector » (secteur libre). Cette étiquette ne décide de rien : ce sont les points du logement qui comptent. Un logement de 186 points ou moins ne peut pas relever du secteur libre pour un contrat qui a débuté le 1er juillet 2024 ou après.
Le nom évoque le logement intermédiaire en France, mais le mécanisme diffère : aux Pays-Bas, ce n'est pas le statut du bailleur ni une zone qui fixe le loyer maximum, mais les points du logement lui-même.
Ce que cela signifie pour vous
- Le loyer ne peut pas dépasser le maximum en points. Pour un logement en middenhuur, la grille du woningwaarderingsstelsel (système de points) fixe la kale huur (loyer hors charges) légale la plus élevée. Si vous payez plus, demandez à la Huurcommissie (commission des loyers) de contrôler le loyer de départ.
- Les hausses sont plafonnées à 6,1 % en 2026. À partir du 1er janvier 2026, un loyer en middenhuur peut augmenter d'au plus 6,1 % par an. Les contrats du secteur libre sont plafonnés à 4,4 %.
- Vous pouvez avoir besoin d'un permis de logement. Une commune peut exiger une huisvestingsvergunning pour la middenhuur, avec des plafonds de revenus. La loi fixe le revenu moyen à 70 149 € au plus pour une personne et 93 531 € pour un foyer plus grand, et les communes peuvent fixer des plafonds plus élevés.
Un exemple chiffré
Un appartement obtient 144 points et est proposé à 1 200 € par mois de kale huur, avec un contrat qui débute en 2026. Le maximum légal à 144 points est de 939,73 €. Le bailleur demande 260,27 € de trop par mois, soit 3 123,24 € par an.
| Points | Segment | Kale huur maximale en 2026 |
|---|---|---|
| Jusqu'à 143 | Social | Jusqu'à 932,93 € |
| 144 à 186 | Middenhuur | De 939,73 € à 1 228,07 € |
| 187 ou plus | Secteur libre | Pas de maximum |
Une exception : pour les logements neufs en middenhuur dont la construction commence avant le 1er janvier 2028, le bailleur peut demander jusqu'à 10 % de plus que le maximum en points, pendant 20 ans.
Sur RentHunter, les appartements, maisons et studios kaal publiés entre juillet et octobre 2026 affichaient une médiane de 1 075 €, un prix dans la tranche middenhuur, alors que les logements gestoffeerd affichaient 1 785 €, au-dessus. Savoir si un logement donné relève de la middenhuur dépend toujours de ses points.
À ne pas confondre avec
La middenhuur n'est pas « tout loyer entre 1 000 € et 1 500 € ». La limite haute est la liberalisatiegrens de 1 228,07 €, et elle ne fonctionne qu'avec les points. Les contrats qui ont débuté avant le 1er juillet 2024 gardent leur ancien statut.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon appartement est en middenhuur ?
Comptez ses points : de 144 à 186 points, c'est de la middenhuur. Le calculateur de loyer juste vous donne une estimation en quelques minutes.
Mon contrat a débuté en 2023. La Wet betaalbare huur me protège-t-elle ?
Non. La régulation s'applique aux contrats qui débutent le 1er juillet 2024 ou après. Les contrats plus anciens gardent leur statut précédent.
Mon loyer en middenhuur peut-il augmenter de 10 % l'an prochain ?
Non. Pour les contrats en middenhuur, la hausse annuelle maximale en 2026 est de 6,1 %.
