Comment le terme apparaît dans les annonces
Vous la verrez sous la forme kale huur, « huurprijs (kaal) », « huur excl. » ou « excl. servicekosten ». Les sites en anglais la traduisent par « base rent », « basic rent » ou « rent excluding costs ». L'inverse est un prix all-in ou « huur incl. », où les charges et parfois les consommations sont regroupées en un seul montant mensuel, l'équivalent d'un loyer charges comprises.
Le sens littéral est « loyer nu ». Cela n'a rien à voir avec une kaal opgeleverde woning, un logement livré sans sols ni rideaux (voir gestoffeerd). Un appartement meublé a lui aussi une kale huur.
En droit, le loyer (huurprijs) est le prix dû pour l'usage du seul espace d'habitation (art. 7:237 BW, le Code civil néerlandais). Tout le reste est un coût distinct, avec ses propres règles.
Ce que cela signifie pour vous
- Votre facture mensuelle dépasse la kale huur. Ajoutez les servicekosten (charges) et, si vous les payez via le bailleur, le g/w/e (gaz, eau, électricité).
- Votre dépôt est plafonné sur la kale huur. Le bailleur peut demander au plus deux fois la kale huur comme borg (dépôt de garantie), pas deux fois le total que vous payez chaque mois.
- Les contrôles légaux du loyer utilisent la kale huur. La liberalisatiegrens (1 228,07 € pour les contrats qui débutent en 2026) et le maximum en points sont comparés à la kale huur au début du contrat. Si une annonce n'affiche qu'un prix all-in, demandez la répartition.
De la kale huur à ce que vous payez
Un exemple pour un appartement. Les charges et la provision pour consommations sont les médianes des appartements publiés sur RentHunter entre juillet et octobre 2026.
| Par mois | |
|---|---|
| Kale huur | 1 200 € |
| Servicekosten | 60 € |
| Provision g/w/e | 150 € |
| Total payé | 1 410 € |
Dans cet exemple, le dépôt maximum est de 2 400 € (2 × 1 200 €), pas de 2 820 €. Et comme une kale huur de départ de 1 200 € est sous la liberalisatiegrens de 1 228,07 €, le contrat ne relève pas du secteur libre.
Kale huur et huurtoeslag depuis 2026
Depuis le 1er janvier 2026, la huurtoeslag (aide au logement) est calculée sur la seule kale huur. Avant 2026, certains frais d'espaces communs comptaient aussi ; cette règle a disparu. Le loyer pris en compte est plafonné à 932,93 €, ou 498,20 € si vous avez moins de 21 ans.
Avec une kale huur de 1 000 €, l'aide est calculée comme si votre loyer était de 932,93 €, et les 67,07 € au-dessus ne sont pas aidés. Un loyer plus élevé ne vous exclut plus à lui seul : ce sont les revenus, le patrimoine et les autres conditions qui décident.
Questions fréquentes
L'annonce indique 1 400 € incl. Quelle est la kale huur ?
L'annonce ne permet pas de le savoir. Demandez au bailleur la répartition entre kale huur, servicekosten et g/w/e, car le plafond de votre dépôt et chaque contrôle légal du loyer n'utilisent que la kale huur.
Mon dépôt est-il calculé sur le loyer total ?
Non. Le maximum est de 2 mois de kale huur : les charges et les consommations en sont exclues.
La kale huur comprend-elle le gaz, l'eau et l'électricité ?
Non. La kale huur ne comprend jamais les consommations ni les charges. Un prix qui les inclut est un loyer all-in.
