Où vous le rencontrez
Vous voyez surtout ce mot quand il manque. Les annonces de logements temporaires indiquent « geen huurbescherming » (pas de protection du locataire), par exemple les offres antikraak ou la « tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet » (location temporaire au titre de la loi sur la vacance). En anglais, on le traduit souvent par « rent protection », ce qui fait croire qu'il ne s'agit que du prix. Elle a deux volets :
- La protection contre la résiliation : le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour un motif de l'art. 7:274 BW (le Code civil néerlandais), et un juge tranche si vous contestez.
- La protection du loyer : un loyer maximum fixé par le système de points pour les logements jusqu'à 186 points, et un plafond des hausses annuelles dans tous les secteurs.
Les motifs légaux sont limités : mauvais comportement du locataire (par exemple des impayés ou des nuisances), besoin urgent du bailleur d'occuper le logement, une diplomatenclausule, le refus d'une offre raisonnable de nouveau contrat, un changement de plan d'urbanisme, une hospita après les neuf premiers mois, une autorisation temporaire pour le bâtiment, la vente par le propriétaire d'un seul logement à des conditions strictes, et la fin d'un contrat jeune. Une vente seule n'est pas un motif : « koop breekt geen huur » (la vente ne rompt pas le bail).
À la différence de la France, où le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail pour vendre, reprendre le logement ou pour motif légitime, aux Pays-Bas le bail court sans échéance et seul un juge peut y mettre fin si vous refusez.
Ce que cela signifie pour vous
- Votre bailleur ne peut pas simplement donner congé. Le congé doit être écrit, par huissier ou lettre recommandée, et indiquer le motif légal. Vous avez ensuite 6 semaines pour dire si vous êtes d'accord. Si vous refusez, seul un juge peut mettre fin au bail.
- La Huurcommissie n'expulse pas. Cette commission des loyers statue sur le loyer et les charges. Mettre fin à un bail relève du seul juge.
- Certains arrangements ne sont pas protégés. L'antikraak (un prêt à usage, pas un bail), la location sous la Leegstandwet, l'usage par nature de courte durée, et une chambre chez une hospita pendant les neuf premiers mois.
Quel préavis vous recevez
Depuis le 1er juillet 2024, la norme est un contrat à durée indéterminée. Un tijdelijk huurcontract n'est autorisé que pour certains groupes. Le préavis du bailleur est d'au moins 3 mois, plus 1 mois par année complète de location, jusqu'à 6 mois. Votre propre préavis est d'une période de paiement : au moins 1 mois, au plus 3 mois.
| Années de location | Préavis minimum du bailleur |
|---|---|
| Moins d'un an | 3 mois |
| 1 an | 4 mois |
| 2 ans | 5 mois |
| 3 ans ou plus | 6 mois |
Parmi les annonces RentHunter entre juillet et octobre 2026 qui précisent le type de contrat, 50,1 % proposent un contrat à durée indéterminée (onbepaalde tijd). Les autres indiquent une durée déterminée : vérifiez ce que vous signez.
Questions fréquentes
Mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail parce que le logement est vendu ?
Non. Une vente n'est pas un motif de résiliation (« koop breekt geen huur »). Seul le propriétaire d'un unique logement qui remplit des conditions strictes et a prévu une clause dans le contrat peut invoquer une vente.
Ai-je la huurbescherming dans un appartement du secteur libre ?
Oui, contre la résiliation. Ce que vous n'avez pas, c'est le maximum en points sur le loyer, même si la hausse annuelle reste plafonnée (4,4 % en 2026).
Un contrat antikraak me donne-t-il la protection du locataire ?
Normalement non, car vous signez un prêt à usage (bruikleen) et non un bail. On peut vous demander de partir aussi vite que le contrat le permet.
