Come appare negli annunci
Lo incontri come onderhuur, "kamer in onderhuur" o, in inglese, "sublet" o "sublease". In italiano diresti subaffitto o sublocazione. Chi offre la stanza o l'appartamento è quindi un inquilino, non il proprietario. Non confonderlo con la tussenhuur, in cui affitti la casa di qualcuno mentre è via, tramite il proprietario.
La regola di base è nell'art. 7:244 BW (il codice civile olandese): un inquilino non può cedere la casa, o una parte di essa, a qualcun altro. C'è un'eccezione: l'inquilino di una casa indipendente che ci vive può subaffittarne una parte, come una camera libera. Il tuo contratto può comunque vietare anche questo, e i contratti delle case sociali di solito lo fanno. La logica somiglia a quella italiana, dove la sublocazione parziale è di norma ammessa e quella totale richiede il consenso del locatore.
Cosa significa per te
- Come subinquilino, la tua tutela dipende da cosa affitti. Se subaffitti una stanza, sei tutelato solo nei confronti dell'inquilino principale: quando finisce il suo contratto, devi andartene.
- Subaffittare un'intera casa indipendente è diverso. Se ci vivi e il contratto principale finisce, il proprietario in linea di principio prosegue il tuo subaffitto. Il proprietario può chiedere a un giudice di chiuderlo entro 6 mesi, per esempio se il subaffitto è servito a saltare una lista d'attesa o se ti manca una huisvestingsvergunning richiesta (art. 7:269 BW).
- Devi comunque registrarti all'indirizzo. Vivere in subaffitto non cancella il tuo obbligo di registrarti presso il comune. Se l'inquilino principale dice che non puoi, consideralo un campanello d'allarme.
Quali subaffitti sono permessi
| Situazione | Permesso? | La tua posizione come subinquilino |
|---|---|---|
| L'inquilino di una casa indipendente ci vive e affitta una camera | Sì, a meno che il contratto non lo vieti | Tutelato solo nei confronti dell'inquilino principale |
| L'inquilino affitta l'intera casa | Solo con il permesso del proprietario | Se ci vivi, il proprietario in linea di principio prosegue il tuo subaffitto |
| L'inquilino di una stanza affitta quella stanza | Non senza il permesso del proprietario | Tutelato solo nei confronti dell'inquilino principale |
| L'inquilino di una casa sociale affitta l'intera casa | Quasi sempre vietato | Il proprietario può chiedere a un giudice di chiuderlo, per esempio se il subaffitto ha saltato la lista d'attesa |
Dove un comune richiede un permesso abitativo, affittare una casa a chi non ce l'ha può costare una multa fino a 27.500 € nel 2026, e fino a 110.000 € in caso di recidiva entro 4 anni. Viverci senza permesso può costare all'occupante fino a 550 €. Sono i massimi di legge della Huisvestingswet 2014 (la legge olandese sugli alloggi); ogni comune fissa i propri importi nelle regole locali. L'affitto breve ai turisti tramite piattaforme come Airbnb segue un regime separato con regole proprie per ogni città.
Domande frequenti
Posso affittare la mia camera libera?
Se affitti una casa indipendente e ci vivi, in genere sì, a meno che il contratto non lo vieti. Se affitti una casa sociale, leggi prima il contratto: di solito vieta il subaffitto.
Subaffitto un intero appartamento dall'inquilino. Sono tutelato?
Se è indipendente e ci vivi, il proprietario in linea di principio deve proseguire il tuo affitto quando finisce il contratto principale. Il proprietario può chiedere a un giudice di chiuderlo entro 6 mesi.
Quali sono le multe per il subaffitto illegale?
Le fissa ogni comune. Il massimo di legge per affittare una casa a qualcuno senza il permesso abitativo richiesto è di 27.500 €, o 110.000 € in caso di recidiva. Controlla le regole del tuo comune.
