Hospita aux Pays-Bas : moins de protection les 9 premiers mois

Vous avez trouvé une chambre dans une vraie maison de famille néerlandaise, avec la propriétaire au rez-de-chaussée et un loyer plus bas que la résidence étudiante d'à côté ? Et le contrat parle d'une hospita. Et personne ne vous a dit que ce seul mot change la facilité avec laquelle le propriétaire peut y mettre fin. Voici ce que signifie la règle de la hospita aux Pays-Bas en 2026, pour les étudiants comme pour les autres locataires : ce que la période d'essai permet vraiment, le préavis que votre propriétaire vous doit toujours, et les règles qui ne changent jamais. Réponse courte : pendant neuf mois, vous avez moins de droits, pas zéro droit.

Qu'est-ce qu'une hospita aux Pays-Bas ?

Une hospita est un propriétaire qui loue une chambre dans le logement où il vit lui-même. Vous partagez la porte d'entrée et en général la cuisine, la salle de bains ou les toilettes. En droit néerlandais, les neuf premiers mois de cette location se passent sans la huurbescherming (protection locative) habituelle. Ensuite, les règles normales s'appliquent.

Le nom officiel est la hospitaregeling. C'est une phrase du Code civil néerlandais, et elle ne joue que si trois conditions sont réunies, selon l'art. 7:232 lid 3 BW :

• la chambre n'est pas un logement autonome (onzelfstandige woonruimte : pas d'entrée privée, cuisine, salle de bains ou toilettes partagées)
• elle fait partie du logement où le propriétaire a sa résidence principale (hoofdverblijf)
• le propriétaire ne vous a jamais loué auparavant cette chambre ou une autre dans ce logement.

Dans les annonces, vous la verrez souvent sous le nom de hospitakamer, ou en anglais « room with a live-in landlord ». S'il manque une seule condition, la règle ne s'applique pas. Un propriétaire qui vit à l'autre bout de la ville, ou dans un appartement séparé du même immeuble, est un bailleur ordinaire dès le premier jour.

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Combien coûte une chambre chez une hospita en 2026 ?

Une chambre chez une hospita suit les mêmes règles de loyer que toutes les autres. Aux Pays-Bas, une chambre demandait un loyer médian de 634 € par mois (données RentHunter, 32 308 chambres, janvier à octobre 2026). Un quart de ces chambres demandait 500 € ou moins, un autre quart 790 € ou plus. La chambre médiane faisait 16 m².

Nous ne publions pas de prix séparé pour les chambres chez une hospita. Très peu d'annonces disent clairement que le propriétaire vit sur place, donc un chiffre limité à ces chambres reposerait sur trop peu de logements. Posez vous-même la question à la visite.

Le loyer est une autre question que la protection. Toute chambre aux Pays-Bas relève du puntentelling (système de points) pour les logements partagés, et vous trouvez le loyer maximum avec le calculateur de la Huurcommissie pour les chambres. C'est vrai que votre propriétaire vive à l'étage ou non.

La règle de la hospita en 2026 : ce que la période d'essai vous retire

Pendant les neuf premiers mois, une série de protections est tout simplement désactivée. Le texte de l'art. 7:232 lid 3 BW, dans sa version en vigueur depuis le 8 octobre 2026, liste les articles qui ne s'appliquent pas. En clair :

• Pas de motif à donner. Normalement, un propriétaire qui veut résilier le bail doit invoquer un motif légal (art. 7:271 lid 5 BW). Un propriétaire qui vit sur place n'y est pas tenu.
• Pas de juge. Normalement, si vous refusez de partir, le propriétaire doit saisir un juge (art. 7:272 à 7:277 BW). Pendant la période d'essai, cette étape disparaît.
• Pas de réparations déduites du loyer. Normalement, si le propriétaire ignore un défaut, vous pouvez le faire réparer et déduire les frais raisonnables du loyer (art. 7:206 lid 3 BW). Pas dans une chambre chez une hospita pendant la période d'essai.

Le gouvernement néerlandais le dit en une ligne : si vous louez une chambre chez une hospita, vous n'avez pas de huurbescherming pendant les neuf premiers mois, et votre propriétaire peut mettre fin au contrat sans donner de raison.

Quel préavis une hospita doit-elle vous donner ?

Au moins trois mois, même pendant la période d'essai. La règle de la hospita supprime l'obligation de motiver, pas l'opzegtermijn (délai de préavis). Le gouvernement néerlandais indique aux propriétaires qui louent une chambre chez eux que leur préavis est de 3 mois, et le minimum de l'art. 7:271 lid 6 BW ne figure pas dans la liste des règles désactivées.

Voici donc le vrai calendrier :

Un préavis donné le dernier jour de la période d'essai court encore trois mois. Le gouvernement néerlandais le dit clairement : un propriétaire qui donne congé juste avant la fin des neuf mois a un locataire qui peut rester environ un an. S'il laisse passer ce moment, vous avez la protection normale.

Et votre propre préavis ? Le même que pour tout locataire : égal à votre période de paiement, donc en général un mois, jamais moins d'un mois et jamais plus de trois (art. 7:271 lid 6 BW).

Après la période d'essai : protection normale, avec un motif en plus

À partir du dixième mois, la règle de la hospita cesse de jouer et vous êtes un locataire protégé. Pour mettre fin à votre contrat, le propriétaire a désormais besoin d'un motif légal et, si vous refusez de partir, c'est un juge qui décide (art. 7:272 BW).

Un motif est réservé au propriétaire qui vit sur place. Selon l'art. 7:274 lid 1 sub f BW, le juge peut mettre fin à la location d'une chambre dans le logement du propriétaire si celui-ci montre que son intérêt à y mettre fin pèse plus lourd que le vôtre à rester. Une victoire facile pour le propriétaire ? Non. Le juge pèse les deux côtés, et ne regarde que les motifs écrits dans le congé (art. 7:273 BW).

Ce qui ne change pas avec une hospita : loyer, caution, inscription

La règle de la hospita change la façon dont le contrat se termine. Elle ne touche pas au reste.

• Loyer. Votre chambre relève toujours du système de points pour les logements partagés. Si le loyer dépasse le maximum donné par le calculateur de la Huurcommissie, vous pouvez le contester. La hausse annuelle d'une chambre est plafonnée elle aussi : 4,1 % à partir du 1er juillet 2026, selon la Huurcommissie.
• Caution. Pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2023, la borg (caution) est limitée à deux mois de kale huur (loyer hors charges), selon le gouvernement néerlandais.
• Inscription. Chez une hospita, vous et votre propriétaire êtes inscrits à la même adresse, selon le gouvernement néerlandais, qui précise aussi que certaines communes ajoutent leurs propres règles, comme un permis. C'est en vous inscrivant à la gemeente (mairie) que vous obtenez votre BSN, et notre guide de la colocation explique comment ça marche.

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Quand votre hospita est elle-même locataire

Toutes les hospitas ne sont pas propriétaires de leur maison. Certaines louent leur logement et sous-louent une chambre, avec l'accord de leur bailleur. Pour vous, ça compte : quand le bail entre le propriétaire et votre hospita prend fin, votre contrat de chambre prend fin avec lui, et en tant que locataire d'une chambre vous n'avez pas de protection de sous-locataire, selon le gouvernement néerlandais.

Demandez à la visite : « Ce logement est-il à vous, ou le louez-vous ? » Si la hospita loue, demandez si son bailleur a accepté qu'elle loue une chambre. Un oui écrit vous protège tous les deux.

Ce que changerait le projet de loi sur la hospitaverhuur

Le gouvernement a envoyé le 7 juillet 2026 à la Tweede Kamer (chambre basse) un projet de loi pour rendre la hospitaverhuur (location d'une chambre dans son propre logement) plus attractive. Selon le gouvernement, il permettrait :

• un contrat hospita à durée déterminée jusqu'à 5 ans, avec une période d'essai de 9 mois
• un préavis de 3 mois pour le propriétaire pendant cette période d'essai
• aux propriétaires occupants de résilier en cas de vente (forcée) ou de décès de la hospita, et aux hospitas locataires de résilier quand elles déménagent
• aux hospitas locataires de demander à leur bailleur de ne pas appliquer la hausse de loyer plus forte liée aux revenus du ménage.

Au 3 novembre 2026, le projet (36 992) est toujours à la Tweede Kamer, et le gouvernement vise le 1er janvier 2027. Tant qu'il n'est pas adopté, ce sont les règles ci-dessus qui comptent. Nous mettrons ce guide à jour quand il le sera.

Checklist avant de signer chez une hospita

• Demandez si le propriétaire vit dans le logement à titre de résidence principale. C'est ce qui déclenche la règle de la hospita.
• Vérifiez que la chambre n'est pas un logement autonome. Entrée, cuisine et salle de bains privées veulent dire protection normale dès le premier jour.
• Obtenez un contrat de location écrit avec la date de début, le loyer, les charges de service et les espaces partagés auxquels vous avez accès.
• Passez le loyer au calculateur gratuit de la Huurcommissie avant de signer.
• Vérifiez que vous pouvez vous inscrire à l'adresse auprès de la gemeente.
• Demandez si le propriétaire possède ou loue le logement et, s'il le loue, si son bailleur est d'accord.
• Limitez la caution à deux mois de kale huur, et ne la payez qu'après la signature.
• Notez la date de fin de votre période d'essai.

Conclusion

Le verdict ? Louer chez une hospita est légal et peut très bien se passer, mais pendant neuf mois le rapport de force est déséquilibré. Votre propriétaire peut mettre fin au contrat sans motif, avec au moins trois mois de préavis. Ensuite, vous êtes un locataire protégé, et les règles sur le loyer, la caution et l'inscription s'appliquent dès le premier jour. Ne signez pas juste parce que la chambre a l'air chaleureuse. Vérifiez les conditions, le loyer et la date de fin de votre période d'essai.

Prochaines étapes :

• Lisez comment fonctionne la protection locative aux Pays-Bas une fois votre période d'essai terminée.
• Connaissez vos droits de locataire aux Pays-Bas, des réparations à la caution.
• Vous hésitez entre une chambre bon marché et l'antikraak ? Là, le préavis peut être de deux semaines, sans aucune protection locative.
• Comparez ce que coûte vraiment une chambre dans votre ville avec nos prix des chambres étudiantes, puis cherchez des chambres sur Renthunter.nl.

Sources

Toutes les pages vérifiées le 27 octobre 2026, le statut du projet de loi 36 992 à nouveau le 3 novembre 2026.

• Wetten.overheid.nl : Burgerlijk Wetboek, livre 7, version en vigueur depuis le 8 octobre 2026, art. 7:232, art. 7:271, art. 7:272, art. 7:273, art. 7:274
• Rijksoverheid (gouvernement néerlandais) : louer une chambre en tant que hospita, ai-je droit à la protection locative ?, règles de la caution, projet de loi hospitaverhuur envoyé à la Tweede Kamer (7 juillet 2026)
• Eerste Kamer : projet de loi 36 992, état d'avancement
• Huurcommissie : calculateur de loyer pour les chambres, hausse de loyer au 1er juillet 2026
• Données RentHunter : annonces de chambres du secteur libre vues pour la première fois aux Pays-Bas du 1er janvier au 31 octobre 2026 (32 308 chambres, dédoublonnées, sans bailleurs sociaux ni organismes de logement étudiant)