Nei Paesi Bassi il locatore può addebitare le spese di pulizia?
Pubblicato il 2 dicembre 20254 min di lettura
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I punti chiave
- Una spesa di pulizia fissa nel contratto è una clausola irragionevole per la legge olandese. È nulla e non devi pagarla.
- Quando lasci la casa devi solo riconsegnarla bezemschoon: vuota, spazzata, con i buchi stuccati, cucina e bagno puliti.
- Il proprietario può trattenere i costi di pulizia solo se hai lasciato la casa sporca e mostra fatture reali di un'impresa di pulizie.
- Le spese mensili per la pulizia delle parti comuni sono costi di servizio legittimi, ma devi ricevere un rendiconto annuale dettagliato.
Sei sopravvissuto al mercato immobiliare olandese, hai trovato un posto dove vivere (magari grazie a Renthunter, ottimo!) e ora, dopo un anno, stai traslocando. Sogni di riavere indietro quel bel gruzzolo che hai versato come deposito cauzionale... finché il tuo padrone di casa non ti comunica: "Ti tratterremo 300 € dal deposito per le spese di pulizia professionale".
Aspetta... cosa? Hai pulito quel posto alla perfezione! Si sente ancora l'odore del Dettol! Il tuo padrone di casa può farlo?
Per gli espatriati o gli studenti, questo è uno dei modi più comuni e frustranti per perdere la caparra. Quali sono quindi le regole relative all'addebito delle spese di pulizia? La risposta è il classico "dipende". Ma se si tratta di una tariffa obbligatoria e standard già prevista dal contratto... beh, allora non è consentito.
Il tuo unico compito: "bezemschoon"
Ecco la cosa più importante da sapere: quando traslochi, il tuo principale obbligo legale è quello di lasciare l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'hai ricevuto, tenendo conto solo della "normale usura".
Gli olandesi hanno una parola perfetta per descrivere questo concetto: bezemschoon.
Sebbene letteralmente significhi "pulizia con la scopa", in realtà è qualcosa di più di una semplice spazzata veloce. Pensatelo come una pulizia da "persona perbene". Significa:
- L'appartamento è completamente vuoto (sì, tutte le tue cose sono sparite).
- I pavimenti vengono spazzati o aspirati.
- Le viti e i chiodi sono stati rimossi dalle pareti e hai riempito tutti i buchi più grandi.
- La cucina e il bagno sono stati puliti (non ci sono tracce di grasso sul fornello né residui di sapone).
- Tutti gli oggetti che hai preso in consegna dall'ultimo inquilino (come quelle _... interessanti..._tende viola) sono stati rimossi o lasciati, in base al tuo accordo.
Non significa "pulito a vapore in modo professionale", "disinfettato industrialmente" o "pronto per una procedura chirurgica".
La clausola illegale: la "tariffa standard per le pulizie"
Ecco il punto più importante di tutto questo articolo:
Se il contratto di locazione contiene una clausola che recita "Il locatario è tenuto a pagare una tariffa standard di 300 € per le pulizie al momento della riconsegna dell'immobile", tale clausola è illegale e nulla.
Secondo la legge olandese (in particolare l'articolo 7:264 BW), questa è considerata una "clausola irragionevole" (onredelijk beding). Perché? Perché il proprietario non ti sta fornendo alcun servizio (sei già andato via!) e non è autorizzato a trarre profitto da questo tipo di spese.
Sei responsabile dei costi effettivi di pulizia solo se lasci l'alloggio più sporco di come l'hai trovato. Una tariffa standard, addebitata a tutti indipendentemente dal grado di pulizia dell'alloggio, è inaccettabile.
Quando possono detrarre le spese di pulizia?
Ok, quindi se una tariffa standard è fuori discussione, quando possono addebitarti legalmente dei costi?
Il proprietario può detrarre le spese di pulizia dal deposito solo se sono soddisfatte due condizioni molto specifiche:
- Devi aver lasciato l'appartamento effettivamente sporco, non solo "vissuto", ma dimostrabilmente più disordinato di quando ti sei trasferito (in altre parole, non hai superato il test bezemschoon ).
- Non possono semplicemente inventarsi una cifra a caso. Devono avere fatture reali da un'impresa di pulizie professionale per dimostrare il costo effettivo. Una nota che dice: "Ci ho messo 5 ore, quindi mi devi 200 euro" non è assolutamente sufficiente. Hanno bisogno di una fattura reale da un'impresa di pulizie.
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Spese di pulizia legali vs illegali: una guida rapida
Ancora confuso? Ecco una semplice spiegazione.
| Tipo di addebito | È legale? | Perché? |
|---|---|---|
| "Costo della pulizia finale" standard nel contratto | ILLEGALE ⛔️ | Si tratta di una "clausola irragionevole". Non sei tenuto a pagarla, anche se hai firmato il contratto. |
| Detrazione dei costi effettivi per la pulizia dal deposito cauzionale | LEGALE ✅ | Solo se hai lasciato il posto in disordine (non pulito) e loro hanno le fatture che dimostrano il costo. |
| Canone mensile per la pulizia delle aree comuni | LEGALE ✅ | Si tratta di un costo di servizio valido. Tuttavia, il locatore è tenuto a fornirti una fattura dettagliata (eindafrekening) una volta all'anno e non può trarne profitto. |
| Detrazione per "normale usura" | ILLEGALE ⛔️ | Non sei responsabile dell'invecchiamento naturale dell'edificio. Questo è un costo che deve sostenere il proprietario. |
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