25 termini dell'affitto in Olanda
Glossario dell'affitto in Olanda
Gli annunci e i contratti olandesi usano parole che nessun dizionario traduce bene. Qui ogni termine mantiene il suo nome olandese, quello che leggerai negli annunci, ed è spiegato in italiano con le regole del 2026.
Tipi di alloggio · Inizia da qui
Gestoffeerd
Cosa significa gestoffeerd negli affitti in Olanda?
Gestoffeerd significa che la casa ha pavimenti, tende o tapparelle e lampade, ma niente mobili. Letto, divano e tavolo li porti tu. Sta tra kaal (spoglio, spesso senza pavimenti) e gemeubileerd (completamente arredato), ed è l'opzione più comune per gli affitti a lungo termine in Olanda.
In italianosemi-arredato
Tipi di alloggio
Cosa dice l'annuncio sulla casa stessa.
AntikraakCos'è l'antikraak (anti-occupazione) in Olanda?Antikraak (anti-occupazione) significa abitare in un edificio altrimenti vuoto, come un ufficio, una scuola o una casa in attesa di vendita o demolizione, per tenere lontani gli occupanti abusivi. Di solito firmi un contratto di comodato (bruikleen) con un'agenzia di custodia, non un contratto d'affitto, e paghi un contributo d'uso: hai quindi poca o nessuna tutela da inquilino.GemeubileerdCosa significa gemeubileerd negli affitti in Olanda?Gemeubileerd significa arredato: la casa ha pavimenti, tende e lampade, più mobili come letto, tavolo, sedie, divano e armadi, spesso con le stoviglie. È il gradino sopra gestoffeerd (senza mobili). Non esiste una definizione di legge, quindi sono il contratto e il suo inventario a stabilire esattamente cosa è incluso.GestoffeerdCosa significa gestoffeerd negli affitti in Olanda?Gestoffeerd significa che la casa ha pavimenti, tende o tapparelle e lampade, ma niente mobili. Letto, divano e tavolo li porti tu. Sta tra kaal (spoglio, spesso senza pavimenti) e gemeubileerd (completamente arredato), ed è l'opzione più comune per gli affitti a lungo termine in Olanda.HospitaCosa significa hospita quando affitti una stanza in Olanda?Una hospita è un proprietario convivente: una persona che affitta una stanza nella casa in cui vive. Con la hospitaregeling (art. 7:232 lid 3 BW) non hai tutela contro la disdetta nei primi nove mesi. Dopo si applica la normale tutela dell'inquilino, con un motivo in più per cui il proprietario può chiudere l'affitto.MaisonnetteCos'è una maisonnette negli annunci d'affitto in Olanda?Una maisonnette è un appartamento distribuito su due piani, a volte di più, collegati da una scala interna, dentro un edificio più grande. Di solito ha una porta d'ingresso propria, raggiungibile da un ballatoio, da un vano scale o dalla strada, spesso sopra negozi o altri appartamenti. Per le regole sugli affitti conta come casa indipendente, come qualsiasi appartamento.Onzelfstandige woonruimteCos'è un'onzelfstandige woonruimte negli affitti in Olanda?Onzelfstandige woonruimte significa alloggio non indipendente: una stanza o unità in cui dipendi da servizi che stanno fuori, come cucina, bagno, doccia o porta d'ingresso in comune. La maggior parte delle stanze per studenti e delle stanze in case condivise è onzelfstandig. Il loro affitto è sempre regolato da un sistema a punti, ma di solito non puoi avere l'huurtoeslag.
Affitto e costi
Cosa paghi ogni mese, e cosa ti viene restituito.
BemiddelingskostenCosa sono i bemiddelingskosten negli affitti in Olanda?I bemiddelingskosten sono le spese che un agente immobiliare (makelaar) chiede per trovare o combinare un affitto. Se l'agente lavora per il proprietario, per esempio pubblicando l'annuncio o selezionando gli inquilini, non può farle pagare a te, l'inquilino. Solo un agente che incarichi tu per cercare casa può mandarti una fattura.BorgCos'è il borg (deposito cauzionale) negli affitti in Olanda?Il borg, o waarborgsom, è il deposito cauzionale che paghi all'inizio di un affitto in Olanda per coprire affitti non pagati o danni. Dal 1° luglio 2023 può essere al massimo il doppio della kale huur, e il proprietario deve restituirlo entro 14 giorni da quando lasci la casa, o entro 30 giorni se trattiene dei costi.G/W/ECosa significa g/w/e negli affitti in Olanda?G/W/E è l'abbreviazione di gas, water, elektriciteit: le utenze (gas, acqua ed elettricità). Un annuncio che dice excl. g/w/e significa che le paghi in più rispetto all'affitto, spesso con un tuo contratto di energia. Incl. g/w/e significa che sono nel prezzo mensile, di solito come acconto che il proprietario conguaglia una volta l'anno sui consumi reali.HuurtoeslagCos'è l'huurtoeslag e chi può averlo nel 2026?L'huurtoeslag è il contributo all'affitto olandese: un aiuto mensile dello Stato per pagare l'affitto se hai un reddito basso, versato dalla Dienst Toeslagen della Belastingdienst (l'agenzia delle entrate olandese). La domanda la fai tu. Dal 1° gennaio 2026 non c'è più un tetto d'affitto per averne diritto, e il contributo si calcola sulla tua kale huur fino a 932,93 €.Kale huurCosa significa kale huur negli affitti in Olanda?La kale huur è l'affitto base: quello che paghi solo per l'uso della casa, senza servicekosten (spese di servizio) e senza gas, acqua ed elettricità. Il diritto delle locazioni olandese lavora con questa cifra. Il tetto del deposito, il massimo a punti, la soglia di liberalizzazione e, dal 2026, l'huurtoeslag si basano tutti sulla kale huur.ServicekostenCosa sono i servicekosten negli affitti in Olanda?I servicekosten sono le spese di servizio che paghi in aggiunta alla kale huur per servizi legati alla casa, come pulizia e illuminazione delle aree comuni, un custode, il riscaldamento centralizzato, o i mobili e i pavimenti. Il proprietario può addebitare solo i costi realmente sostenuti, deve mandarti un rendiconto annuale e non può guadagnarci.WOZ-waardeCos'è il WOZ-waarde e perché conta per l'affitto in Olanda?Il WOZ-waarde è il valore ufficiale di un immobile che il comune olandese fissa ogni anno in base alla Wet waardering onroerende zaken. Serve per le tasse locali e, nel sistema a punti per gli affitti (woningwaarderingsstelsel), può valere fino al 33% dei punti di una casa, quindi contribuisce a fissare l'affitto massimo di legge.
Affitto massimo legale
Come si stabilisce l'affitto massimo legale.
LiberalisatiegrensCos'è la liberalisatiegrens negli affitti in Olanda?La liberalisatiegrens è la soglia d'affitto che separa gli affitti regolamentati olandesi dal settore libero. Nel 2026 è di 1.228,07 € al mese di kale huur, pari all'affitto massimo a 186 punti. Dal 1° luglio 2024 una casa può partire sopra questa soglia solo se ha 187 punti o più. Non è il limite dell'huurtoeslag di 932,93 €.MiddenhuurCosa significa middenhuur per chi affitta in Olanda?Il middenhuur è il segmento intermedio regolamentato del mercato degli affitti olandese, creato dalla Wet betaalbare huur il 1° luglio 2024. Copre le case indipendenti con 144 a 186 punti nel woningwaarderingsstelsel. Nel 2026 la kale huur massima in questa fascia va da 939,73 € a 1.228,07 €, e i proprietari non possono chiedere più di quanto permettono i punti.WoningwaarderingsstelselCos'è il woningwaarderingsstelsel (sistema a punti WWS) in Olanda?Il woningwaarderingsstelsel (WWS, o puntentelling) è il sistema a punti ufficiale olandese che fissa l'affitto massimo di legge di una casa regolamentata. Una casa ottiene punti per superficie, cucina, bagno, classe energetica, spazio esterno, valore WOZ e altro. Ogni totale di punti corrisponde a un affitto massimo in una tabella annuale: nel 2026, 143 punti permettono 932,93 €.
Contratto e diritti
Cosa consente il tuo contratto, e come finisce.
DiplomatenclausuleCos'è la diplomatenclausule in un contratto d'affitto in Olanda?La diplomatenclausule è una clausola nel contratto d'affitto della casa del proprietario, affittata mentre lui è via (per esempio in missione all'estero), che gli permette di chiudere la locazione quando torna a viverci. Si basa sull'art. 7:274 lid 1 sub b e lid 2 BW ed è ancora permessa dopo il 1° luglio 2024.HuurbeschermingCosa significa huurbescherming per chi affitta in Olanda?La huurbescherming è la tutela legale degli inquilini nei Paesi Bassi. Il proprietario può chiudere il tuo contratto solo per un motivo previsto dalla legge e, se non sei d'accordo, solo tramite un giudice. Copre anche l'affitto: un massimo a punti per le case regolamentate e un tetto agli aumenti annuali. Chi affitta nel settore libero mantiene la tutela contro la disdetta.OnderhuurCosa significa onderhuur e il subaffitto è legale in Olanda?Onderhuur significa subaffitto: un inquilino che affitta a qualcun altro tutta o parte della casa che ha in affitto. Se affitti una casa indipendente e ci vivi, di solito puoi subaffittarne una parte, a meno che il contratto non lo vieti. Subaffittare l'intera casa richiede il permesso del proprietario ed è quasi sempre vietato nelle case sociali.Tijdelijk huurcontractCos'è un tijdelijk huurcontract ed è ancora legale in Olanda?Il tijdelijk huurcontract è un contratto d'affitto a tempo determinato che finisce alla data di scadenza senza la normale tutela contro la disdetta. Con la Wet vaste huurcontracten del 1° luglio 2024, i proprietari possono offrirlo solo a gruppi specifici, come gli studenti che si trasferiscono per studiare, per al massimo 2 anni. Per tutti gli altri il contratto è a tempo indeterminato.
Pratiche e ricerca
Le pratiche e i passi della tua ricerca.
HospiterenCosa significa hospiteren quando cerchi una stanza in Olanda?Hospiteren è il modo in cui molte case condivise in Olanda scelgono un nuovo coinquilino: chi ci vive già incontra i candidati, spesso a una hospiteeravond (una serata di brevi colloqui), e decide chi prende la stanza. È comune per le stanze per studenti affittate da privati e da alcuni enti di alloggi per studenti. Nessuna legge lo regola, ma la discriminazione è vietata.HuisvestingsvergunningCos'è la huisvestingsvergunning e quando serve in Olanda?La huisvestingsvergunning è un permesso abitativo del comune che ti serve prima di entrare in certe case, di solito case sociali e, in alcune città, case middenhuur o case in strade designate. Senza un permesso richiesto non puoi viverci, e il proprietario non può affittarti la casa (Huisvestingswet 2014, art. 8).InschrijfduurCosa significa inschrijfduur nelle liste d'attesa per la casa in Olanda?L'inschrijfduur è il tempo da cui sei iscritto come cercatore di casa a una lista d'attesa per case sociali o per studenti. Molte case vanno al candidato con l'inschrijfduur più lunga. Il conteggio parte dal giorno in cui ti iscrivi, non da quando inizi a cercare. Ogni comune fissa le regole di assegnazione nel proprio regolamento sugli alloggi.Inschrijven bij de gemeenteCosa significa inschrijven bij de gemeente quando affitti in Olanda?Inschrijven bij de gemeente significa registrare il tuo indirizzo presso il comune nella Basisregistratie Personen (BRP), l'anagrafe olandese. È un obbligo di legge quando vieni a vivere nei Paesi Bassi o cambi casa, con una scadenza di 5 giorni. Ti serve per il BSN e per l'huurtoeslag, e non registrarti può costarti fino a 325 €.VerhuurdersverklaringCos'è una verhuurdersverklaring e perché la chiedono in Olanda?Una verhuurdersverklaring è una referenza del proprietario: una dichiarazione scritta del tuo proprietario attuale o precedente che conferma che hai pagato l'affitto puntualmente, non hai causato disturbo e hai lasciato la casa in ordine. Molte housing corporation e molti privati la chiedono prima di firmare. Non ha base nel diritto delle locazioni olandese: è una richiesta, non un obbligo di legge.
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