Come appare negli annunci
La troverai come kale huur, "huurprijs (kaal)", "huur excl." o "excl. servicekosten". I siti in inglese la traducono "base rent", "basic rent" o "rent excluding costs". In Italia corrisponde al canone di locazione, quello che paghi senza spese condominiali e bollette. Il contrario è un prezzo all-in o "huur incl.", dove spese di servizio e a volte utenze sono riunite in un unico importo mensile.
Il significato letterale è "affitto spoglio". Non ha nulla a che fare con una kaal opgeleverde woning, una casa consegnata senza pavimenti né tende (vedi gestoffeerd). Anche un appartamento arredato ha una kale huur.
Per legge, l'affitto (huurprijs) è il prezzo dovuto solo per l'uso dello spazio abitativo (art. 7:237 BW, il codice civile olandese). Tutto il resto è un costo separato con regole proprie.
Cosa significa per te
- La tua spesa mensile è più alta della kale huur. Aggiungi i servicekosten e, se le paghi tramite il proprietario, le g/w/e.
- Il tuo deposito ha un tetto calcolato sulla kale huur. Il proprietario può chiedere come borg al massimo il doppio della kale huur, non il doppio del totale che paghi ogni mese.
- I controlli di legge sull'affitto usano la kale huur. La liberalisatiegrens (1.228,07 € per i contratti che iniziano nel 2026) e il massimo a punti si confrontano con la kale huur all'inizio del contratto. Se un annuncio mostra solo un prezzo all-in, chiedi la ripartizione.
Dalla kale huur a quello che paghi
Un esempio per un appartamento. Le spese di servizio e l'acconto per le utenze sono le mediane per gli appartamenti pubblicati su RentHunter tra luglio e ottobre 2026.
| Al mese | |
|---|---|
| Kale huur | 1.200 € |
| Servicekosten | 60 € |
| Acconto g/w/e | 150 € |
| Totale che paghi | 1.410 € |
In questo esempio il deposito massimo è di 2.400 € (2 × 1.200 €), non 2.820 €. E siccome una kale huur iniziale di 1.200 € è sotto la liberalisatiegrens di 1.228,07 €, il contratto non è nel settore libero.
Kale huur e huurtoeslag dal 2026
Dal 1° gennaio 2026, l'huurtoeslag si calcola solo sulla kale huur. Prima del 2026 contavano anche alcune spese di servizio per le aree comuni; questa regola non c'è più. L'affitto calcolato ha un tetto di 932,93 €, o 498,20 € se hai meno di 21 anni.
Con una kale huur di 1.000 €, il contributo si calcola come se il tuo affitto fosse di 932,93 €, e i 67,07 € in più non ricevono aiuto. Un affitto più alto da solo non ti esclude più: decidono reddito, patrimonio e le altre condizioni.
Domande frequenti
L'annuncio dice 1.400 € incl. Qual è la kale huur?
Dall'annuncio non si capisce. Chiedi al proprietario la ripartizione tra kale huur, servicekosten e g/w/e, perché il tetto del deposito e ogni controllo di legge sull'affitto usano solo la kale huur.
Il mio deposito si basa sull'affitto totale?
No. Il massimo è 2 mesi di kale huur, quindi spese di servizio e utenze restano fuori.
La kale huur include gas, acqua ed elettricità?
No. La kale huur non include mai utenze o spese di servizio. Un prezzo che le include è un affitto all-in.
