Huizen te huur in 's Hertogenbosch

Stel je een zaterdag in Rosmalen voor: je fietst vanuit je rijtjeshuis naar het station, reist één halte naar 's-Hertogenbosch, haalt op weg naar de markt een Bossche bol en zit 's middags in je eigen achtertuin. Een huis te huur in 's-Hertogenbosch, de hoofdstad van Noord-Brabant die iedereen Den Bosch noemt, is meestal zo'n gezinswoning met tuin in een wijk buiten het middeleeuwse centrum, en zelden een smal pand binnen de oude vestingwallen.

Op basis van meer dan 1.200 huizen die RentHunter sinds februari 2024 volgt, kost een huurhuis in 's-Hertogenbosch gemiddeld €1.368 per maand, voor 106 m². 72% van deze advertenties noemt een tuin, de belangrijkste reden waarom gezinnen hier van een appartement naar een huis verhuizen.

De prijs verrast: wie een huis wil huren in 's-Hertogenbosch, betaalt gemiddeld 15% minder dan in Tilburg, terwijl de stad van 152.410 inwoners een intercitystation heeft en Utrecht met het openbaar vervoer op ongeveer 29 minuten ligt.

1. Gemiddelde huur: €1.368 voor 106 m²
   Een gemiddeld huis in 's-Hertogenbosch huurt sinds februari 2024 voor €1.368 per maand, bij gemiddeld 106 m². Dat is de maat van een doorsnee rijtjeshuis met drie slaapkamers, een woonkamer beneden en een achtertuin.
2. Prijsrange: €697 tot €2.300
   80% van de huizen in 's-Hertogenbosch vraagt tussen €697 en €2.300 per maand. De grootte verklaart het grootste deel: een huis met drie slaapkamers kost gemiddeld €1.323, met vier slaapkamers €1.527 en met vijf €2.042, terwijl huizen met twee slaapkamers gemiddeld €1.061 vragen.
3. Tilburg: huizen €1.618, 15% duurder
   Een huis in 's-Hertogenbosch kost 15% minder dan in Tilburg, waar huizen gemiddeld €1.618 per maand kosten, een verschil van ongeveer €250 per maand. Voor een gezin dat twijfelt tussen de twee Brabantse steden scheelt dat zo'n €3.000 per jaar in het voordeel van 's-Hertogenbosch.
4. Nieuw aanbod: mediaan €1.595
   Volgens RentHunter-data was de mediane vraaghuur €1.595 voor huizen die voor het eerst verschenen in de 90 dagen tot november 2026, het prijsniveau dat een nieuw huis nu vraagt. Als mediaan van alleen recente advertenties is die niet direct te vergelijken met het gemiddelde van €1.368. De vraaghuren voor huizen zijn stabiel ten opzichte van twaalf maanden eerder.
5. Gemeubileerd: 23% van de huizen
   23% van de huizen in 's-Hertogenbosch wordt gemeubileerd aangeboden, handig voor een gezin dat voor een contract van een of twee jaar verhuist. 6% van de huizen richt zich op expats; is een heel huis meer dan je nodig hebt, vergelijk dan met appartementen in 's-Hertogenbosch.
6. Tuin 72%, parkeren 29%, balkon 7%
   72% van de huizen in 's-Hertogenbosch noemt een tuin, 29% parkeren en 7% een balkon, dus een huis met tuin is hier eerder regel dan uitzondering. 87% vermeldt dat inschrijven op het adres kan, en 3% zegt dat huisdieren zijn toegestaan.

De meeste huurhuizen in 's-Hertogenbosch staan in de wijken rond het oude centrum, waar rijtjesstraten, scholen en tuinen de smalle panden van de Binnenstad vervangen. Wil je een dorp om je heen, kijk dan net ten zuiden naar huizen in Vught of noordelijk over de Maas naar huizen in Zaltbommel, dat een station heeft aan de lijn naar Utrecht.

Rosmalen, ten oosten van het centrum, was een zelfstandige gemeente tot het in 1996 bij 's-Hertogenbosch kwam, en hield een eigen station aan de lijn naar Nijmegen, eigen winkelstraten en een dorps karakter. Aan de oostrand ligt de nieuwbouwwijk De Groote Wielen, opgezet rond water en groen, met veel gezinswoningen met tuin. Rosmalen past bij gezinnen die school en winkels op loopafstand willen en de trein één halte van het centrum.

Maaspoort, in het noorden van 's-Hertogenbosch, is een woonwijk met rijtjeshuizen, scholen en groenstroken, met sport- en evenementencentrum De Maaspoort aan de rand. De huizen zijn hier vooral gewone gezinswoningen met een kleine voor- en achtertuin, dicht bij basisscholen en speeltuinen. Maaspoort past bij gezinnen die een huis met tuin binnen de stad willen en in ongeveer een kwartier naar het centrum fietsen.

Empel, ten noordoosten van het centrum bij de Maas, groeide van een klein dorp uit tot een woonwijk van 's-Hertogenbosch, met nieuwere straten vol gezinswoningen rond de oude kern. De dijken en uiterwaarden beginnen aan de rand van de wijk, dus een zondagse wandeling of fietstocht langs de Maas hoort hier bij het gezinsleven. Empel past bij gezinnen met een auto of bakfiets die rustige straten en een tuin belangrijker vinden dan een station op loopafstand.

Een huis huren in 's-Hertogenbosch betekent drie dingen checken voordat je tekent: inschrijving op het adres, de borg en het huurcontract, en daarnaast wie de tuin onderhoudt.

87% van de huizen in 's-Hertogenbosch vermeldt dat inschrijven op het adres kan. Je schrijft elk lid van het huishouden binnen 5 dagen na de verhuizing in bij de gemeente 's-Hertogenbosch: online met DigiD bij een verhuizing binnen Nederland, op afspraak bij het gemeentekantoor bij een eerste inschrijving vanuit het buitenland. Met de inschrijving krijgt iedereen een BSN, nodig voor de school, de huisarts en huurtoeslag.

De gemiddelde borg bij huizen in 's-Hertogenbosch is 0,69 maand huur, ruim onder het wettelijke maximum. Voor contracten die sinds 1 juli 2023 zijn getekend, is de borg hoogstens twee maanden kale huur, en je krijgt hem terug na de eindinspectie, min de kosten van eventuele schade.

Sinds 1 juli 2024 is een nieuw huurcontract in Nederland standaard voor onbepaalde tijd, dus een gezinswoning in 's-Hertogenbosch huur je normaal voor onbepaalde tijd, met tijdelijke contracten alleen voor gevallen zoals studenten- of jongerencontracten. Het dagelijkse tuinonderhoud, zoals maaien, wieden en de heg knippen, valt als klein onderhoud onder de huurder, dus vraag bij de bezichtiging in welke staat de tuin moet zijn als je vertrekt. Verhuurders vragen verder om een identiteitsbewijs en een inkomensbewijs, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring.