Waar je het tegenkomt
Advertenties tonen het zelden. Je komt het tegen als "puntentelling", "WWS-punten" of "aantal punten: 152" in een huurprijscheck, een brief van je verhuurder of een uitspraak van de Huurcommissie. In het Engels heet het "points system" of "housing valuation system". Het oordeelt niet over hoe prettig een woning is: een populaire buurt levert alleen punten op via de WOZ-waarde.
Punten komen uit een paar categorieën:
- de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimtes
- de keuken en het sanitair
- het energielabel
- buitenruimte, zoals een balkon of tuin
- de WOZ-waarde, begrensd op 33% van het totaal
Wat het voor jou betekent
- Je punten bepalen een plafond, geen prijs. Voor contracten die op of na 1 juli 2024 ingaan, mag een woning met 186 punten of minder niet meer vragen dan het maximum uit de tabel, wat de markt ook betaalt.
- Je kunt de aanvangshuur laten toetsen. Ligt de huur boven het maximum, vraag de Huurcommissie dan om die te toetsen binnen 6 maanden na het begin van je contract (art. 7:249 BW). Onze gids over hoe de Huurcommissie werkt legt de procedure uit.
- Kamers hebben een eigen puntenstelsel. Een kamer met een gedeelde keuken of badkamer (onzelfstandige woonruimte) is altijd gereguleerd, wat de huur ook is.
Punten en maximale huren in 2026
Voor zelfstandige woningen stegen de maximale huren op 1 januari 2026 met 3,65%. De belangrijkste regels uit de tabel:
| Punten | Segment | Maximale kale huur per maand |
|---|---|---|
| Minder dan 40 | Sociaal | € 250,26 |
| 143 | Bovengrens sociaal | € 932,93 |
| 144 | Begin middenhuur | € 939,73 |
| 186 | Bovengrens middenhuur | € 1.228,07 |
| 187 of meer | Vrije sector | Geen maximum (tabelwaarde bij 187: € 1.234,92) |
De grens van 186 punten is ook de liberalisatiegrens. Onze rekenhulp voor een eerlijke huur geeft een eerste schatting van je punten.
Aangekondigde wijzigingen voor 2027
Het kabinet heeft wijzigingen vanaf 1 januari 2027 aangekondigd: woningen die door de WOZ-begrenzing worden geraakt, krijgen een opslag op de huurprijs terwijl ze gereguleerd blijven op 186 punten, kleine rijksmonumenten krijgen een zwaardere weging van de WOZ-waarde, en de minpunten voor een woning zonder buitenruimte verdwijnen.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale huur bij 143 punten in 2026?
€ 932,93 per maand kale huur. Bij 186 punten is het € 1.228,07, wat ook de liberalisatiegrens van 2026 is.
Hoe tel ik de punten van mijn woning?
Gebruik de huurprijscheck van de Huurcommissie en houd de oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde bij de hand. Blijkt de aanvangshuur te hoog, vraag de Huurcommissie dan om die te toetsen binnen 6 maanden na het begin van het contract.
Geldt het puntenstelsel voor vrijesectorwoningen?
Alleen om het segment te bepalen. Een woning met 187 punten of meer mag in de vrije sector worden verhuurd, waar geen puntenmaximum geldt, alleen een grens aan de jaarlijkse verhoging (4,4% in 2026).
