Zo zie je het in advertenties
Je ziet "middenhuur", "middenhuurwoning" of "gereguleerde middenhuur", en op Engelstalige sites "mid-rent" of "mid-market rent". Veel advertenties in deze prijsklasse zeggen gewoon "vrije sector". Dat label beslist niets: de punten van de woning wel. Een woning met 186 punten of minder kan geen vrijesectorwoning zijn bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is ingegaan.
Wat het voor jou betekent
- De huur mag niet boven het puntenmaximum liggen. Voor een middenhuurwoning bepaalt de tabel van het woningwaarderingsstelsel de hoogste wettelijke kale huur. Betaal je meer, vraag de Huurcommissie dan om de aanvangshuur te toetsen.
- Verhogingen zijn begrensd op 6,1% in 2026. Vanaf 1 januari 2026 mag een middenhuur met hoogstens 6,1% per jaar stijgen. Contracten in de vrije sector zijn begrensd op 4,4%.
- Misschien heb je een huisvestingsvergunning nodig. Een gemeente kan een huisvestingsvergunning verplicht stellen voor middenhuur, met inkomensgrenzen. De wet legt het middeninkomen vast op maximaal € 70.149 voor één persoon en € 93.531 voor meer personen, en gemeenten mogen hogere grenzen stellen.
Een rekenvoorbeeld
Een appartement scoort 144 punten en wordt aangeboden voor € 1.200 per maand kale huur, met een contract dat in 2026 ingaat. Het wettelijke maximum bij 144 punten is € 939,73. De verhuurder vraagt € 260,27 per maand te veel, dat is € 3.123,24 per jaar.
| Punten | Segment | Maximale kale huur in 2026 |
|---|---|---|
| Tot en met 143 | Sociaal | Tot en met € 932,93 |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | € 939,73 tot en met € 1.228,07 |
| 187 of meer | Vrije sector | Geen maximum |
Eén uitzondering: voor nieuwe middenhuurwoningen waarvan de bouw voor 1 januari 2028 start, mag de verhuurder 20 jaar lang tot 10% boven het puntenmaximum vragen.
Op RentHunter vroegen kale appartementen, huizen en studio's die tussen juli en oktober 2026 werden aangeboden een mediaan van € 1.075, een prijs binnen het middenhuursegment, terwijl gestoffeerde woningen € 1.785 vroegen, erboven. Of een bepaalde woning middenhuur is, hangt nog steeds af van haar punten.
Niet te verwarren met
Middenhuur is niet "elke huur tussen € 1.000 en € 1.500". De bovengrens is de liberalisatiegrens van € 1.228,07, en die werkt alleen samen met de punten. Contracten die voor 1 juli 2024 zijn ingegaan, houden hun oude status.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of mijn appartement middenhuur is?
Tel de punten: 144 tot en met 186 punten betekent middenhuur. De rekenhulp voor een eerlijke huur geeft je binnen een paar minuten een schatting.
Mijn contract is in 2023 ingegaan. Beschermt de Wet betaalbare huur mij?
Nee. De regulering geldt voor contracten die op of na 1 juli 2024 ingaan. Oudere contracten houden hun eerdere status.
Kan mijn middenhuur volgend jaar met 10% omhoog?
Nee. Voor middenhuurcontracten is de maximale jaarlijkse verhoging in 2026 6,1%.
