Zo zie je het in advertenties
Je ziet het als kale huur, "huurprijs (kaal)", "huur excl." of "excl. servicekosten". Engelstalige sites vertalen het als "base rent", "basic rent" of "rent excluding costs". Het tegenovergestelde is een all-in prijs of "huur incl.", waarbij servicekosten en soms gas, water en licht in één maandbedrag zitten.
"Kaal" slaat hier op de huur, niet op de woning. Het heeft niets te maken met een kaal opgeleverde woning, een woning zonder vloeren of gordijnen (zie gestoffeerd). Ook een gemeubileerd appartement heeft een kale huur.
In de wet is de huurprijs de prijs voor alleen het gebruik van de woonruimte (art. 7:237 BW). Al het andere is een aparte kostenpost met eigen regels.
Wat het voor jou betekent
- Je maandlasten zijn hoger dan de kale huur. Tel er servicekosten bij op en, als je die via de verhuurder betaalt, g/w/e.
- Je borg is begrensd op basis van de kale huur. De verhuurder mag hoogstens twee keer de kale huur als borg vragen, niet twee keer het totaal dat je elke maand betaalt.
- Wettelijke huurtoetsen gebruiken de kale huur. De liberalisatiegrens (€ 1.228,07 voor contracten die in 2026 ingaan) en het puntenmaximum worden vergeleken met de kale huur bij het begin van het contract. Toont een advertentie alleen een all-in prijs, vraag dan om de verdeling.
Van kale huur naar wat je betaalt
Een voorbeeld voor een appartement. De servicekosten en het voorschot voor g/w/e zijn de medianen voor appartementen die tussen juli en oktober 2026 op RentHunter stonden.
| Per maand | |
|---|---|
| Kale huur | € 1.200 |
| Servicekosten | € 60 |
| Voorschot g/w/e | € 150 |
| Totaal dat je betaalt | € 1.410 |
In dit voorbeeld is de maximale borg € 2.400 (2 × € 1.200), niet € 2.820. En omdat een kale aanvangshuur van € 1.200 onder de liberalisatiegrens van € 1.228,07 ligt, valt het contract niet in de vrije sector.
Kale huur en huurtoeslag sinds 2026
Vanaf 1 januari 2026 wordt huurtoeslag alleen over de kale huur berekend. Tot en met 2025 telden sommige servicekosten voor gemeenschappelijke ruimtes ook mee; die regel is verdwenen. De huur die meetelt, is begrensd op € 932,93, of € 498,20 als je jonger bent dan 21.
Met een kale huur van € 1.000 wordt de toeslag berekend alsof je huur € 932,93 is, en voor de € 67,07 daarboven krijg je geen steun. Een hogere huur sluit je op zich niet meer uit: inkomen, vermogen en de andere voorwaarden beslissen.
Veelgestelde vragen
De advertentie zegt € 1.400 incl. Wat is de kale huur?
Dat kun je niet uit de advertentie halen. Vraag de verhuurder om de verdeling tussen kale huur, servicekosten en g/w/e, want je maximale borg en elke wettelijke huurtoets gebruiken alleen de kale huur.
Is mijn borg gebaseerd op de totale huur?
Nee. Het maximum is 2 maanden kale huur, dus servicekosten en g/w/e tellen niet mee.
Zitten gas, water en elektriciteit in de kale huur?
Nee. Kale huur bevat nooit nutsvoorzieningen of servicekosten. Een prijs waarin die zitten, is een all-in huur.
