Affitti in Olanda nel 2026: appartamenti fermi, stanze in salita

Aggiorni Funda e Pararius dalla primavera. Un titolo sì e uno no dice che gli affitti olandesi salgono ancora. Poi il bilocale che avevi salvato ad aprile ricompare a ottobre. Stessa via, stessi metri quadri, e il canone è... praticamente lo stesso. Non te lo sei immaginato.

Gli affitti in Olanda nel 2026 raccontano una storia divisa in due. Gli affitti richiesti per appartamenti e case sono saliti parecchio tra l'estate 2024 e l'estate 2025, poi l'anno dopo si sono mossi appena. Le stanze sono l'eccezione, e l'aumento si concentra nelle città universitarie. L'abbiamo contato sui nostri dati degli annunci, alloggio per alloggio. Ecco quindi il mercato degli affitti olandese del 2026, senza la patina dei comunicati stampa.

Gli affitti in Olanda salgono ancora nel 2026?

Appena, per appartamenti e case. Confrontando lo stesso tipo di alloggio nella stessa città e nella stessa fascia di superficie, gli affitti richiesti nel mercato libero sono saliti dal 7 al 10% tra il Q3 2024 e il Q3 2025, poi di circa l'1% tra il Q3 2025 e il Q3 2026 (dati RentHunter). Le stanze hanno continuato a salire: +2,2% a livello nazionale e dall'8 al 15% in diverse città universitarie.

Ecco come si divide per tipo di alloggio:

Il numero da ricordare è quello degli appartamenti. +8,4% il primo anno, poi da +0,5 a +1,2% il secondo. Le case sono passate da +8,5% a un valore tra meno 0,6% e +0,6%, un modo educato per dire ferme. Anche i monolocali (studio) sono balzati il primo anno (+9,6%), ma il secondo anno nei nostri dati non dà un risultato chiaro, quindi non ci mettiamo un numero.

Anche le mediane grezze sulle 20 piattaforme seguite per tutto il periodo mostrano la frenata: un alloggio indipendente chiedeva 1.550 € nel Q3 2024, 1.650 € nel Q3 2025 e 1.695 € nel Q3 2026 (dati RentHunter). Al metro quadro: 20,11 €, poi 21,69 €, poi 22,27 €.

Affitti in Olanda nel 2026: appartamenti, case, stanze e monolocali

L'appartamento mediano del mercato libero in Olanda chiede 1.550 € al mese per 74 m2 nel 2026, una casa 1.870 € per 118 m2, un monolocale 915 € e una stanza 631 € (dati RentHunter, da gennaio a metà ottobre 2026). Su tutti gli alloggi indipendenti la mediana è di 1.500 €.

Dati RentHunter, alloggi del mercato libero visti per la prima volta dal 1° gennaio al 14 ottobre 2026, mediane, duplicati rimossi.

Due cose da sapere prima di fare il budget con questa tabella. Primo, sono affitti richiesti nei nuovi annunci, non quello che paga chi vive già in un alloggio con un contratto vecchio. Secondo, sono dati nazionali, e la posizione fa quasi tutto. Nelle grandi città, dove vogliono vivere molti expat, il numero cambia parecchio: gli appartamenti chiedono un affitto mediano di 2.350 € ad Amsterdam (16.667 appartamenti), 1.790 € a Rotterdam, 1.780 € all'Aia (Den Haag) e 1.570 € a Utrecht, mentre a Enschede chiedono 1.050 € (dati RentHunter, 2026). Stesso Paese, mese molto diverso. Amsterdam è di gran lunga la più cara, Eindhoven sta esattamente sulla mediana nazionale degli alloggi indipendenti con 1.505 € (dati RentHunter, 3.623 alloggi, 2026).

La nostra pagina sugli affitti medi per città scompone i livelli zona per zona, e la scala stanza, monolocale o appartamento mostra quanto costa ogni gradino.

E guarda la colonna al m2. Una stanza costa 38,82 € al metro quadro, un appartamento 21,88 €. Sì, i m2 della stanza non contano cucina e bagno in comune. Però. Si paga caro il fatto di non dover comprare un divano.

Perché altri rapporti dicono che gli affitti salgono ancora

Secondo Pararius gli affitti del mercato libero sono saliti del 4,4% al m2 in un anno. Noi diciamo circa l'1% per gli appartamenti. Possono avere ragione entrambi, perché misurano cose diverse.

Secondo gli ultimi dati di Pararius (Q3 2026, pubblicati il 7 ottobre 2026 e riportati da Vastgoedjournaal), i nuovi inquilini del mercato libero hanno pagato in media 1.914 € al mese, il 2,4% in più di un anno prima, e 20,92 € al m2, il 4,4% in più. Negli stessi dati l'alloggio medio affittato è sceso da 99 m2 a 96 m2.

Quest'ultimo punto spiega quasi tutta la differenza. Pararius pubblica una media, basata su quanto hanno pagato i nuovi inquilini. Se gli alloggi diventano più piccoli e l'affitto per alloggio resta più o meno fermo, il prezzo al m2 sale anche se nessuno ha aumentato niente. Il nostro metodo a parità di condizioni blocca la fascia di superficie, quindi risponde a un'altra domanda: quanto chiede oggi lo stesso tipo di alloggio rispetto a un anno fa?

Anche noi vediamo questo restringimento. Un appartamento da 1.400 a 1.600 € è passato da 78 m2 a 75 m2 in due anni (dati RentHunter). Stesso affitto, meno spazio. Un aumento di prezzo silenzioso, che non compare in un indice degli affitti per alloggio. Se arrivi dall'estero con i mobili in deposito, quei 3 m2 pesano.

Nessuna delle due fonti sbaglia. Un numero da titolo vale quanto la domanda che c'è dietro: controlla se stai guardando un canone mensile o un prezzo al m2 prima di confrontare due cifre.

Le regioni recuperano, le grandi città restano ferme

Gli affitti sono saliti di più fuori dalla Randstad, mentre Amsterdam, Utrecht e L'Aia si sono mosse appena al m2 nell'ultimo anno. Al m2, dal Q3 2025 al Q3 2026, Amsterdam segna meno 0,4%, Utrecht meno 1,0% e L'Aia +0,2%. Rotterdam è l'eccezione tra le quattro grandi con +3,6% (dati RentHunter).

Su anni interi il recupero è evidente. I dodici mesi fino a settembre 2026 confrontati con i dodici mesi precedenti, sulle stesse piattaforme:

Nimega intorno a +17%, Enschede intorno a +11%, Arnhem intorno a +10%, Maastricht e Tilburg intorno a +9%, Eindhoven intorno a +8%. Poi Rotterdam (+6,5%), L'Aia (+6%) e Amsterdam (+5%) (dati RentHunter). Il valore esatto cambia di qualche punto a seconda di come si raggruppano le piattaforme, quindi leggili come approssimativi.

Un momento, Amsterdam +5% in un anno ma meno 0,4% al m2 da un Q3 all'altro? Sì, valgono entrambi. La media annuale contiene ancora il balzo dal 2024 al 2025, mentre la fotografia del Q3 mostra prezzi fermi al livello più alto. Il balzo c'è stato. Ad Amsterdam semplicemente non sta più succedendo.

Fuori dalla Randstad è un'altra storia. Le città più economiche avevano più margine, e l'hanno usato. Gli appartamenti a Enschede restano a 1.050 € e gli alloggi indipendenti a Nimega a 1.290 € (dati RentHunter, 2026), quindi "accessibile" è relativo. Meno caro, non economico. Però per un expat che arriva qui per lavoro, un breve tragitto in treno può cambiare il costo mensile molto più di qualsiasi trattativa. Tanti che lavorano ad Amsterdam o a Eindhoven vivono nella città accanto e non se ne pentono.

Le stanze per studenti continuano a salire

Le stanze sono l'unico tipo di alloggio che non si è fermato: la stanza mediana nazionale è salita del 7,0% dal Q3 2024 al Q3 2025 e di un altro 2,2% fino al Q3 2026 (dati RentHunter, a parità di condizioni). In sei città universitarie, Groninga, Enschede, Tilburg, Maastricht, Wageningen e Delft, l'aumento nell'anno fino a settembre 2026 è stato dall'8 al 15% (dati RentHunter).

Non è stata una crescita lenta. Quasi tutto è arrivato in un solo scatto all'inizio dell'anno accademico 2025, e le città universitarie che erano la via di fuga economica stanno chiudendo il divario con la Randstad. Abbiamo analizzato le stanze città per città, con quanto costa una stanza normale in ciascuna e quanto è salita, nella nostra guida ai prezzi delle stanze per studenti. Se sei uno studente e stai facendo il budget per l'anno prossimo, parti da lì.

La fascia media si restringe

La quota di nuovi alloggi che chiedono da 1.000 a 1.499 € al mese è scesa dal 30,5% al 25,3% in due anni (dati RentHunter). È proprio la fascia a cui puntano molti giovani professionisti, coppie e piccole famiglie, e si sta assottigliando.

Illustrazione generata con IA. In Olanda "non arredato" spesso vuol dire proprio questo: muri, un termosifone, una finestra.

I nostri dati mostrano che la fascia media si è assottigliata, non il perché. Una cosa successa nello stesso periodo è la regolazione degli affitti: la Wet betaalbare huur (legge sugli affitti accessibili) dal 1° luglio 2024 limita l'affitto iniziale degli alloggi di fascia media, e nel 2026 quel tetto della middenhuur (affitto intermedio) è di 1.228,07 € al mese secondo Volkshuisvesting Nederland. Proprio in mezzo alla fascia che si restringe. Non possiamo dimostrare che una cosa abbia causato l'altra, quindi non lo affermiamo.

Quello che possiamo dire: nel 2026 il 48,7% degli alloggi indipendenti chiede meno di 1.500 € a livello nazionale, ad Amsterdam solo il 23,1% (dati RentHunter, 91.334 e 18.357 alloggi). Se il tuo budget si ferma a 1.500 €, in Olanda c'è ancora parecchio. Ad Amsterdam molto meno, soprattutto per una famiglia che ha bisogno di una seconda camera.

Cosa significano gli affitti del 2026 per la tua ricerca

Affitti fermi non vuol dire affitti in calo. Il prezzo di un appartamento tipico è più o meno dov'era un anno fa, a un livello circa dal 9 al 10% sopra l'estate 2024 (dati RentHunter, a parità di condizioni). Fai il budget su questo livello, non su quello di prima, e aspettati che il proprietario confronti il tuo reddito con quel numero.

Il controllo del reddito è reale. Negli annunci che ne indicano uno, la regola tipica è un reddito lordo pari a 3 volte l'affitto mensile, e il 28,7% degli annunci indica un requisito (dati RentHunter, 54.581 annunci, da gennaio a maggio 2026). Per l'appartamento mediano da 1.550 €, 3 volte l'affitto fa 4.650 € lordi al mese (nostro calcolo: 3 x 1.550 €).

Qualche mossa pratica:

• Confronta al m2, non solo al mese. Due appartamenti "da 1.500 €" possono essere di 60 m2 e di 80 m2. Con alloggi sempre più piccoli, il prezzo al m2 dice di più.
• Guarda la città accanto. Nimega, Arnhem ed Enschede sono salite di più ma restano ben sotto la Randstad. Non un affare, ma un conto onesto.
• Chiedi cosa include il prezzo. I nostri dati includono le spese di servizio (servicekosten). Chiedi la kale huur (affitto netto), se acqua, luce e gas sono inclusi o a parte, e quanto chiede il proprietario di deposito. Le tasse comunali (gemeentebelasting) si aggiungono quasi sempre.
• Non aspettare un calo stagionale. Controllando superficie, arredamento e piattaforma, i nostri dati non mostrano alcun andamento stagionale affidabile. Un buon alloggio a marzo è un buon alloggio.

Poi c'è la ricerca vera e propria, che ti mangia le serate. Gli alloggi del mercato libero sono sparsi su centinaia di siti, dai grandi portali alle piccole agenzie, e controllarli tutti ogni mattina stanca presto. Ci siamo passati. RentHunter riunisce gli annunci di oltre 1.100 siti di affitto olandesi in un'unica ricerca, così smetti di controllarli uno per uno. Non cambia il prezzo di un alloggio, ma vedi tutte le offerte nel tuo budget in un unico posto.

Domande frequenti

Per chiudere

Il grande balzo degli affitti c'è stato nel 2024 e nel 2025. Per appartamenti e case, il 2026 è l'anno in cui si è fermato, a un livello più alto che non è più sceso. La pressione si è spostata altrove: sulle stanze per studenti, sulle regioni che recuperano sulla Randstad e sulla fascia media di alloggi, sempre più difficile da trovare. Fai il budget sui prezzi di oggi, al m2 e al mese, tieni a mente la regola del reddito e guarda anche le città vicine. Il mercato degli affitti olandese resta caro e teso, ma nel 2026 almeno non ti scappa più di mano.

Passa su RentHunter e che la caccia abbia inizio.

Fonti

• Dati degli annunci RentHunter, file statistico centrale del 15 ottobre 2026 (alloggi del mercato libero visti per la prima volta dal 1° gennaio al 14 ottobre 2026) e metodologia dei dati stampa RentHunter del 7 ottobre 2026 (variazioni a parità di condizioni, dal Q3 2024 al Q3 2026; requisiti di reddito, da gennaio a maggio 2026), a cura del team RentHunter Data. Verificato il 2 novembre 2026.
• Vastgoedjournaal, "Pararius: uitponding verschuift naar duurste huursegment", 7 ottobre 2026, sui dati Pararius del Q3 2026. Verificato il 2 novembre 2026.
• Rijksoverheid, entrata in vigore della Wet betaalbare huur dal 1° luglio 2024, 25 giugno 2024. Verificato il 2 novembre 2026.
• Volkshuisvesting Nederland, tetti agli affitti 2026 (maximale huurprijsgrenzen). Verificato il 2 novembre 2026.
• Rijksoverheid, aumento massimo degli affitti 2026, 15 dicembre 2025. Verificato il 2 novembre 2026.