Zo zie je het in advertenties
Je ziet het als onderhuur, "kamer in onderhuur" of, in het Engels, "sublet" of "sublease". Wie de kamer of het appartement aanbiedt, is dan een huurder, niet de eigenaar. Verwar het niet met tussenhuur, waarbij je via de eigenaar de woning huurt van iemand die tijdelijk weg is.
De basisregel staat in art. 7:244 BW: een huurder mag de woning, of een deel ervan, niet aan een ander in gebruik geven. Er is één uitzondering: een huurder van een zelfstandige woning die er zelf woont, mag een deel onderverhuren, zoals een logeerkamer. Je contract kan zelfs dat verbieden, en contracten in de sociale huur doen dat meestal.
Wat het voor jou betekent
- Als onderhuurder hangt je bescherming af van wat je huurt. Huur je een kamer in onderhuur, dan ben je alleen beschermd tegenover de hoofdhuurder: eindigt diens huur, dan moet jij ook weg.
- Onderhuur van een hele zelfstandige woning is anders. Woon je er en eindigt de hoofdhuur, dan zet de verhuurder jouw onderhuur in principe voort. De verhuurder kan de rechter binnen 6 maanden vragen die te beëindigen, bijvoorbeeld als de onderhuur werd gebruikt om een wachtlijst te omzeilen of als je een verplichte huisvestingsvergunning mist (art. 7:269 BW).
- Je schrijft je nog steeds in op het adres. Wonen in onderhuur neemt je plicht om je in te schrijven bij de gemeente niet weg. Zegt de hoofdhuurder dat het niet kan, zie dat dan als een waarschuwing.
Welke onderhuur mag
| Situatie | Mag het? | Jouw positie als onderhuurder |
|---|---|---|
| Huurder van een zelfstandige woning woont er en verhuurt één kamer | Ja, tenzij het contract het verbiedt | Alleen beschermd tegenover de hoofdhuurder |
| Huurder verhuurt de hele woning | Alleen met toestemming van de verhuurder | Woon je er, dan zet de verhuurder je onderhuur in principe voort |
| Huurder van een kamer verhuurt die kamer | Niet zonder toestemming van de verhuurder | Alleen beschermd tegenover de hoofdhuurder |
| Huurder van een sociale huurwoning verhuurt de hele woning | Bijna altijd verboden | De verhuurder kan de rechter vragen het te beëindigen, bijvoorbeeld als de wachtlijst werd omzeild |
Waar een gemeente een huisvestingsvergunning verplicht stelt, kan het verhuren van een woning aan iemand zonder vergunning in 2026 een boete opleveren van maximaal € 27.500, en maximaal € 110.000 bij herhaling binnen 4 jaar. Wonen zonder vergunning kan de bewoner tot € 550 kosten. Dit zijn de wettelijke maxima uit de Huisvestingswet 2014; elke gemeente stelt haar eigen bedragen vast in lokale regels. Kortdurende verhuur aan toeristen via platforms zoals Airbnb valt onder een aparte regeling met eigen regels per stad.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn logeerkamer verhuren?
Huur je een zelfstandige woning en woon je er zelf, dan meestal wel, tenzij je contract het verbiedt. Huur je een sociale huurwoning, lees dan eerst je contract: dat verbiedt onderverhuur meestal.
Ik huur een heel appartement in onderhuur van de huurder. Ben ik beschermd?
Is het zelfstandig en woon je er, dan moet de verhuurder je huur in principe voortzetten als de hoofdhuur eindigt. De verhuurder kan de rechter vragen die binnen 6 maanden te beëindigen.
Wat zijn de boetes voor illegale onderverhuur?
Die stelt elke gemeente zelf vast. Het wettelijke maximum voor verhuren aan iemand zonder verplichte huisvestingsvergunning is € 27.500, of € 110.000 bij herhaling. Kijk naar de regels van je gemeente.
