Hospita in Olanda: meno tutele nei primi 9 mesi in affitto

Hai trovato una stanza in una vera casa di famiglia olandese, con la proprietaria che vive al piano di sotto e un affitto più basso della residenza per studenti in fondo alla strada? E nel contratto compare la parola hospita. E nessuno ti ha detto che quella sola parola cambia quanto è facile per il locatore chiudere il contratto. Ecco cosa significa la regola della hospita in Olanda nel 2026, per studenti e per tutti gli altri inquilini: cosa permette davvero il periodo di prova, il preavviso che il locatore ti deve comunque e le regole che non cambiano mai. Risposta breve: per nove mesi hai meno diritti, non zero diritti.

Chi è la hospita in Olanda?

La hospita è un locatore che affitta una stanza nella casa in cui vive lui stesso. Condividi la porta d'ingresso e di solito anche la cucina, il bagno o il WC. Per la legge olandese, i primi nove mesi di questo affitto sono senza la normale huurbescherming (tutela dell'inquilino). Dopo valgono le regole normali.

Il nome ufficiale è hospitaregeling. È una frase del Codice civile olandese e scatta solo se ci sono tre condizioni, secondo l'art. 7:232 lid 3 BW:

• la stanza non è un alloggio autonomo (onzelfstandige woonruimte: niente ingresso proprio, cucina, bagno o WC in comune)
• fa parte della casa in cui il locatore ha la residenza principale (hoofdverblijf)
• il locatore non ti ha mai affittato prima questa o un'altra stanza in quella casa.

Negli annunci la trovi spesso come hospitakamer, o in inglese "room with a live-in landlord". Se manca anche una sola condizione, la regola non vale. Un locatore che vive dall'altra parte della città, o in un appartamento separato nello stesso edificio, è un locatore normale dal primo giorno.

Illustrazione generata con IA

Quanto costa una stanza da hospita nel 2026?

Una stanza da hospita segue le stesse regole sull'affitto di tutte le altre. In tutta l'Olanda una stanza chiedeva un affitto mediano di 634 € al mese (dati RentHunter, 32.308 stanze, da gennaio a ottobre 2026). Un quarto di queste stanze chiedeva 500 € o meno, un altro quarto 790 € o più. La stanza mediana era di 16 m².

Non pubblichiamo un prezzo a parte per le stanze da hospita. Pochissimi annunci dicono chiaramente che il proprietario vive in casa, quindi un dato solo su queste stanze si baserebbe su troppo pochi alloggi. Fai tu la domanda alla visita.

L'affitto è una questione diversa dalla tutela. Ogni stanza in Olanda rientra nella puntentelling (sistema a punti) per gli alloggi condivisi, e trovi l'affitto massimo con il calcolatore della Huurcommissie per le stanze. Vale sia che il locatore viva al piano di sopra sia che no.

La regola della hospita nel 2026: cosa ti toglie il periodo di prova

Per i primi nove mesi una serie di tutele è semplicemente spenta. Il testo dell'art. 7:232 lid 3 BW, nella versione in vigore dall'8 ottobre 2026, elenca gli articoli che non si applicano. In parole semplici:

• Nessun motivo. Di norma un locatore che vuole disdire il contratto deve indicare un motivo previsto dalla legge (art. 7:271 lid 5 BW). Un locatore convivente non deve farlo.
• Nessun giudice. Di norma, se non accetti di andartene, il locatore deve rivolgersi a un giudice (art. 7:272 a 7:277 BW). Durante il periodo di prova questo passaggio sparisce.
• Niente riparazioni scalate dall'affitto. Di norma, se il locatore ignora un difetto, puoi farlo riparare e scalare le spese ragionevoli dall'affitto (art. 7:206 lid 3 BW). Non in una stanza da hospita durante il periodo di prova.

Il governo olandese lo dice in una riga: se affitti una stanza da hospita, nei primi nove mesi non hai huurbescherming e il locatore può chiudere il contratto senza spiegare perché.

Quanto preavviso ti deve dare la hospita?

Almeno tre mesi, anche durante il periodo di prova. La regola della hospita elimina l'obbligo di motivare, non l'opzegtermijn (termine di preavviso). Il governo olandese spiega a chi affitta una stanza in casa propria che il preavviso è di 3 mesi, e il minimo dell'art. 7:271 lid 6 BW non è nell'elenco delle regole spente.

Ecco quindi la vera sequenza:

Una disdetta data l'ultimo giorno del periodo di prova dura comunque tre mesi. Il governo olandese lo scrive chiaramente: un locatore che dà la disdetta poco prima della fine dei nove mesi ha un inquilino che può restare circa un anno. Se lascia passare quel momento, hai la tutela normale.

E il tuo preavviso? Lo stesso di qualsiasi inquilino: pari al periodo di pagamento, quindi di solito un mese, mai meno di uno e mai più di tre (art. 7:271 lid 6 BW).

Dopo il periodo di prova: tutela normale, con un motivo in più

Dal decimo mese la regola della hospita smette di valere e sei un inquilino tutelato. Per chiudere il contratto, il locatore ha ora bisogno di un motivo previsto dalla legge e, se non accetti di andartene, decide un giudice (art. 7:272 BW).

C'è un motivo che solo il locatore convivente può usare. Secondo l'art. 7:274 lid 1 sub f BW, il giudice può chiudere l'affitto di una stanza nella casa del locatore se questi dimostra che il suo interesse a chiuderlo pesa più del tuo a restare. Una vittoria facile per il locatore? No. Il giudice pesa entrambe le parti e guarda solo i motivi scritti nella disdetta (art. 7:273 BW).

Cosa resta uguale con la hospita: affitto, deposito, registrazione

La regola della hospita cambia il modo in cui il contratto finisce. Il resto non lo tocca.

• Affitto. La tua stanza rientra sempre nel sistema a punti per gli alloggi condivisi. Se l'affitto supera il massimo del calcolatore della Huurcommissie, puoi contestarlo. Anche l'aumento annuale per una stanza ha un tetto: 4,1% dal 1° luglio 2026, secondo la Huurcommissie.
• Deposito. Per i contratti firmati dal 1° luglio 2023, la borg (deposito cauzionale) è al massimo di due mesi di kale huur (affitto netto), secondo il governo olandese.
• Registrazione. Con una hospita, tu e il locatore siete registrati allo stesso indirizzo, secondo il governo olandese, che ricorda anche che alcuni comuni aggiungono regole proprie, come un permesso. Registrarti presso la gemeente (comune) è il modo per avere il BSN, e la nostra guida alle stanze in condivisione spiega come funziona.

Illustrazione generata con IA

Quando anche la hospita è in affitto

Non tutte le hospita sono proprietarie della casa. Alcune vivono in affitto e subaffittano una stanza, con il permesso del loro locatore. Per te conta: quando finisce il contratto tra il proprietario e la tua hospita, finisce anche il tuo contratto per la stanza, e come inquilino di una stanza non hai la tutela del subaffittuario, secondo il governo olandese.

Chiedi alla visita: "Questa casa è sua o è in affitto?" Se è in affitto, chiedi se il suo locatore ha accettato che affitti una stanza. Un sì per iscritto aiuta tutti e due.

Cosa cambierebbe il disegno di legge sulla hospitaverhuur

Il 7 luglio 2026 il governo ha inviato alla Tweede Kamer (camera bassa) un disegno di legge per rendere più conveniente la hospitaverhuur (affittare una stanza in casa propria). Secondo il governo, permetterebbe:

• un contratto hospita a tempo determinato fino a 5 anni, con un periodo di prova di 9 mesi
• un preavviso di 3 mesi per il locatore durante quel periodo di prova
• ai proprietari conviventi di chiudere il contratto in caso di vendita (anche forzata) o di morte della hospita, e alle hospita in affitto di chiuderlo quando traslocano
• alle hospita in affitto di chiedere al proprio locatore di non applicare l'aumento più alto legato al reddito del nucleo familiare.

Al 3 novembre 2026 il disegno di legge (36 992) è ancora alla Tweede Kamer, e il governo punta al 1° gennaio 2027. Finché non viene approvato, contano le regole descritte sopra. Aggiorneremo questa guida quando succederà.

Checklist prima di firmare con una hospita

• Chiedi se il locatore vive nella casa come residenza principale. È questo che fa scattare la regola della hospita.
• Controlla che la stanza non sia un alloggio autonomo. Ingresso, cucina e bagno propri vogliono dire tutela normale dal primo giorno.
• Fatti dare un contratto d'affitto scritto con data di inizio, affitto, spese di servizio e spazi comuni che puoi usare.
• Passa l'affitto nel calcolatore gratuito della Huurcommissie prima di firmare.
• Verifica che puoi registrarti all'indirizzo presso la gemeente.
• Chiedi se il locatore è proprietario o in affitto e, se è in affitto, se il suo locatore è d'accordo.
• Tieni il deposito entro due mesi di kale huur, e pagalo solo dopo la firma.
• Annota la data in cui finisce il periodo di prova.

Conclusione

In breve? Affittare da una hospita è legale e può funzionare bene, ma per nove mesi l'accordo è sbilanciato. Il locatore può chiudere il contratto senza motivo, con almeno tre mesi di preavviso. Dopo sei un inquilino tutelato, e le regole su affitto, deposito e registrazione valgono dal primo giorno. Non firmare solo perché la stanza sembra accogliente. Controlla le condizioni, l'affitto e la data in cui finisce il periodo di prova.

Prossimi passi:

• Leggi come funziona la tutela dell'inquilino in Olanda quando il periodo di prova è finito.
• Conosci i tuoi diritti di inquilino in Olanda, dalle riparazioni al deposito.
• Indeciso tra una stanza economica e l'antikraak? Lì il preavviso può essere di due settimane, senza nessuna tutela dell'affitto.
• Confronta quanto costa davvero una stanza nella tua città con i nostri prezzi delle stanze per studenti, poi cerca stanze su Renthunter.nl.

Fonti

Tutte le pagine verificate il 27 ottobre 2026, lo stato del disegno di legge 36 992 di nuovo il 3 novembre 2026.

• Wetten.overheid.nl: Burgerlijk Wetboek, libro 7, versione in vigore dall'8 ottobre 2026, art. 7:232, art. 7:271, art. 7:272, art. 7:273, art. 7:274
• Rijksoverheid (governo olandese): affittare una stanza da hospita, ho diritto alla tutela dell'inquilino?, regole sul deposito, disegno di legge sulla hospitaverhuur inviato alla Tweede Kamer (7 luglio 2026)
• Eerste Kamer: disegno di legge 36 992, stato
• Huurcommissie: calcolatore dell'affitto per le stanze, aumento dell'affitto dal 1° luglio 2026
• Dati RentHunter: annunci di stanze del mercato libero visti per la prima volta in Olanda dal 1° gennaio al 31 ottobre 2026 (32.308 stanze, senza duplicati, esclusi enti di edilizia sociale e alloggi per studenti)