Middenhuur 2026: 4 op 10 kleine Amsterdamse woningen boven de grens
Gepubliceerd op 22 oktober 20264 min lezen
De belangrijkste punten
- 41,6% van de studio's en appartementen tot 40 m² in Amsterdam stond te huur voor meer dan € 1.228,07 per maand (RentHunter-data, 1.374 woningen, januari tot en met 21 oktober 2026). Landelijk: 19,3%.
- € 1.228,07 is de maximale huurprijs bij 186 punten in 2026: de bovengrens van de middenhuur.
- Sinds 1 januari 2025 moet je verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven.
Te veel huur voor een klein appartement? Voor een zelfstandige woning met maximaal 186 punten mag de kale huur bij een contract dat in 2026 ingaat niet hoger zijn dan € 1.228,07 per maand, volgens Volkshuisvesting Nederland. In Tilburg kwam het probleem op 19 oktober terug voor kamers: in een onderzoek van Argos, aangehaald door Omroep Brabant, lag 68% van de onderzochte kamers boven het wettelijke maximum.
Hoeveel kleine woningen staan boven de middenhuurgrens van 2026?
In Amsterdam vroeg 41,6% van de kleine studio's en appartementen die we zagen meer dan de grens, tegen 19,3% landelijk (RentHunter-data, 1.374 Amsterdamse woningen, januari tot en met 21 oktober 2026).
| Amsterdam | 41,6% |
|---|---|
| Rotterdam | 35,1% |
| Utrecht | 30,5% |
| Eindhoven | 22,2% |
| Den Haag | 21,1% |
| Nederland | 19,3% |
| Tilburg | 10,4% |
| Groningen | 6,3% |
RentHunter-data van platforms en makelaars in de vrije sector, studio's en appartementen tot 40 m² die we voor het eerst zagen tussen 1 januari en 21 oktober 2026. Woningcorporaties, gemeentelijke portalen, studentenhuisvesters, antikraak en serviced apartments tellen niet mee, een woning op meerdere sites telt één keer, en we rapporteren niets op minder dan 100 woningen.
Boven de grens geadverteerd betekent nog niet dat je te veel betaalt. In het bedrag kunnen servicekosten of meubels zitten, en de punten hangen van meer af dan oppervlakte: energielabel, keuken, WOZ-waarde. Vanaf 187 punten is een woning vrije sector, zonder maximum. Maar een studio van 30 m² voor € 1.400? Die check je. Onze cijfers over betaalbare huur zetten budgetten van zoekers naast vraaghuren, stad voor stad.
Update 29 oktober 2026: De eigen rekenkamer van Rotterdam noemt de aanpak van huren boven het wettelijke maximum niet doeltreffend. In De huur blijft te duur (26 oktober 2026) telt de Rekenkamer Rotterdam 213.000 huurwoningen, waarvan een derde in particulier bezit, maar in de onderzochte periode slechts 212 meldingen en tot medio maart 2026 34 huurverlagingen onder de Wet betaalbare huur. Maar 30% van de huurders weet enigszins waar ze terechtkunnen als ze te veel huur betalen, en de gemeente grijpt pas in na een melding. Tijdens het onderzoek kwam er geen bestuurlijke boete en werd geen pand in beheer genomen. In onze data vroeg 34,3% van de kleine studio's en appartementen in Rotterdam meer dan € 1.228,07 (RentHunter-data, 894 woningen tot 40 m², 1 januari tot en met 27 oktober 2026). Boven de grens geadverteerd, nog geen bewezen te hoge huur. Maar wel ongeveer één op de drie. Het college neemt de aanbevelingen bijna volledig over, ook het actief aanpakken van verhuurders die de wet stelselmatig overtreden, en op de openbare sanctielijst staan inmiddels drie besluiten uit augustus en september 2026 tegen verhuurders met een huur van meer dan 51% boven het maximum. Huur je in Rotterdam en vind je je huur te hoog? Loop de stappen hieronder door en meld de verhuurder via Ongewenst verhuurgedrag melden van de gemeente (met DigiD). Pas met jouw melding komt je woning in beeld bij de gemeente. Sla die stap niet over.
Huur te hoog? Zo check je het
- Vraag om de puntentelling voordat je tekent. Als huurder heb je daar recht op, ook als de huurwoning in de vrije sector valt.
- Doe zelf de Huurprijscheck van de Huurcommissie, met energielabel en WOZ-waarde bij de hand.
- Vergelijk de kale huur, niet het totaalbedrag: vraag om de verdeling tussen kale huur, servicekosten en meubels.
- Wacht niet langer dan 6 maanden. De Huurcommissie toetst je aanvangshuur als je binnen 6 maanden na de start van je contract aanvraagt, en een lagere huur geldt dan vanaf dag één.
- Blijf de afgesproken huur betalen tot de uitspraak. Een verhuurder die de regels negeert, meld je bij het meldpunt van je gemeente, op grond van de Wet goed verhuurderschap.
de Wet toekomstbestendige huurcommissie (Staatsblad 2026, 311) maakt een schriftelijke melding van gebreken aan de verhuurder verplicht, vanaf een datum die nog bij koninklijk besluit wordt bepaald. Meld alles nu al per e-mail.
De hele route staat in onze gids over een te hoge huur aanvechten, en onze huurprijscalculator laat de marktprijs zien.
Gratis calculator
Is deze huurprijs redelijk? Calculator voor de marktwaarde van de huurprijs
Probeer het meteen hier. Zonder account, in 30 seconden.
Veelgestelde vragen
Geldt de middenhuurgrens voor mijn contract?
De regels voor middenhuur gelden voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, aldus de Huurcommissie. Voor oudere contracten gelden je gewone huurdersrechten. Voor een sociale huurwoning (tot 143 punten) ligt de grens lager: € 932,93 sinds 1 januari 2026.
Waar vind ik kleine woningen onder de grens?
RentHunter zet het aanbod van 1.100+ Nederlandse huursites in één zoekopdracht, zodat je Amsterdam op budget filtert.
Bronnen
- Volkshuisvesting Nederland: maximale huurprijsgrenzen 2026, Wet goed verhuurderschap voor huurders, gecontroleerd op 22 oktober 2026
- Huurcommissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025, aanvangshuur laten toetsen, Wet betaalbare huur voor huurders, Huurprijscheck, gecontroleerd op 22 oktober 2026
- Staatsblad 2026, 311: Wet toekomstbestendige huurcommissie, gecontroleerd op 22 oktober 2026
- Omroep Brabant, 19 oktober 2026: Tilburg University informeert studenten over woningmarkt
- RentHunter-data: studio's en appartementen tot 40 m² in de vrije sector, voor het eerst gezien van 1 januari tot en met 21 oktober 2026, ontdubbeld
- Rekenkamer Rotterdam, 26 oktober 2026: De huur blijft te duur, gecontroleerd op 28 oktober 2026
- Gemeente Rotterdam: Sanctieoverzicht Wet goed verhuurderschap, Ongewenst verhuurgedrag melden, gecontroleerd op 28 oktober 2026
- RentHunter-data (update): studio's en appartementen tot 40 m² in de vrije sector in Rotterdam, voor het eerst gezien van 1 januari tot en met 27 oktober 2026, ontdubbeld
Slimmer zoeken
Nieuwe woningen zijn binnen enkele uren weg. RentHunter checkt 1.100+ huursites en stuurt je binnen 30 seconden een alert.
Klaar om je perfecte woning te vinden?
Sluit je aan bij duizenden woningzoekers die hun woning vonden met RentHunter.