Huurprijzen 2026: appartementen staan stil, kamers stijgen door

Je zit sinds het voorjaar op Funda en Pararius. Om de week lees je dat de huren weer omhooggaan. Dan duikt in oktober dat tweekamerappartement weer op dat je in april had bewaard. Zelfde straat, zelfde oppervlakte, en de huur is... eigenlijk gewoon hetzelfde. Je verbeeldt het je niet.

De huurprijzen in 2026 vertellen een gesplitst verhaal op de huurmarkt. De vraaghuren van appartementen en huizen schoten tussen de zomer van 2024 en de zomer van 2025 flink omhoog en bewogen het jaar daarna nauwelijks. Kamers zijn de uitzondering, en die stijging zit vooral in studentensteden. We hebben het geteld op onze eigen advertentiedata, woning voor woning. Dus hier is het beeld van de huurmarkt in 2026, zonder persberichtspin.

Stijgen de huurprijzen in 2026 nog?

Nauwelijks, voor appartementen en huizen. Als je hetzelfde type woning in dezelfde stad en dezelfde oppervlakteklasse vergelijkt, stegen de vraaghuren in de vrije sector met 7 tot 10 procent tussen Q3 2024 en Q3 2025, en daarna met ongeveer 1 procent tussen Q3 2025 en Q3 2026 (RentHunter data). Kamers bleven stijgen: 2,2 procent landelijk en 8 tot 15 procent in een aantal studentensteden.

Zo ziet die stijging eruit per type huurwoning:

Het getal om te onthouden is dat van appartementen. Eerst +8,4%, daarna +0,5 tot 1,2%. Huizen gingen van +8,5% naar ergens tussen min 0,6% en +0,6%, wat een nette manier is om vlak te zeggen. Studio's sprongen het eerste jaar ook omhoog (+9,6%), maar het tweede jaar geeft in onze data geen eenduidig beeld, dus daar plakken we geen getal op.

Zelfs de ruwe medianen op de 20 platforms die we de hele periode volgden laten zien dat de rem erop gaat: een zelfstandige woning vroeg €1.550 in Q3 2024, €1.650 in Q3 2025 en €1.695 in Q3 2026 (RentHunter data). Per vierkante meter: €20,11, dan €21,69, dan €22,27.

Huurprijzen in 2026: appartementen, huizen, kamers en studio's

Het mediane appartement in de vrije sector vraagt in 2026 €1.550 per maand voor 74 m2, een huis €1.870 voor 118 m2, een studio €915 en een kamer €631 (RentHunter data, januari tot half oktober 2026). Over alle zelfstandige woningen komt de mediaan uit op €1.500.

RentHunter data, woningen in de vrije sector voor het eerst gezien van 1 januari tot 14 oktober 2026, medianen, dubbele advertenties verwijderd.

Twee dingen om te weten voordat je met die tabel gaat rekenen. Eén: dit zijn vraaghuren van nieuwe advertenties, niet wat mensen met een ouder contract betalen. Twee: het zijn landelijke cijfers, en de locatie doet het meeste werk. In de grote steden ziet het er heel anders uit: appartementen in Amsterdam vragen een mediane €2.350 (16.667 appartementen), in Rotterdam €1.790, in Den Haag €1.780 en in Utrecht €1.570, terwijl appartementen in Enschede €1.050 vragen (RentHunter data, 2026). Zelfde land, heel andere maand. Amsterdam is met afstand het duurst, Eindhoven zit voor zelfstandige woningen precies op het landelijke midden met €1.505 (RentHunter data, 3.623 woningen, 2026).

Onze pagina met gemiddelde huurprijzen per stad splitst de niveaus uit per gebied, en de ladder van kamer naar studio naar appartement laat zien wat elke stap omhoog kost.

En kijk even naar die kolom per m2. Een kamer kost €38,82 per vierkante meter, een appartement €21,88. Ja, de m2 van een kamer telt de gedeelde keuken en badkamer niet mee. Toch. Je betaalt een flinke toeslag om geen bank te hoeven kopen.

Waarom andere rapporten zeggen dat de huren nog stijgen

Pararius meldt dat de huren in de vrije sector in een jaar 4,4% per m2 stegen. Wij zeggen ongeveer 1% voor appartementen. Allebei kan kloppen, want ze meten iets anders.

Volgens de laatste cijfers van Pararius (Q3 2026, gepubliceerd op 7 oktober 2026 en gemeld door Vastgoedjournaal) betaalden nieuwe huurders in de vrije sector gemiddeld €1.914 per maand, 2,4% meer dan een jaar eerder, en €20,92 per m2, 4,4% meer. In dezelfde cijfers kromp de gemiddelde verhuurde woning van 99 m2 naar 96 m2.

Dat laatste verklaart het grootste deel van het verschil. Pararius rapporteert een gemiddelde, op basis van wat nieuwe huurders betaalden. Als woningen kleiner worden en de huur per woning ongeveer gelijk blijft, gaat de prijs per m2 omhoog, ook als niemand iets heeft verhoogd. Onze vergelijkbare methode houdt de oppervlakteklasse vast en beantwoordt dus een andere vraag: wat vraagt hetzelfde soort woning nu, vergeleken met een jaar geleden?

Wij zien dat krimpen ook. Een appartement met een vraaghuur van €1.400 tot €1.600 ging in twee jaar van 78 m2 naar 75 m2 (RentHunter data). Zelfde huur, minder ruimte. Een stiekeme prijsstijging, en je ziet hem niet terug in een huurindex per woning. Kom je uit het buitenland met meubels in de opslag, dan zijn die 3 m2 echte kosten.

Geen van beide bronnen zit dus fout. Een kopcijfer is alleen zo bruikbaar als de vraag erachter, dus check of je naar een maandhuur of een prijs per m2 kijkt voordat je twee getallen naast elkaar legt.

De regio's liepen in, de grote steden stonden stil

De huren stegen het hardst buiten de Randstad, terwijl Amsterdam, Utrecht en Den Haag per m2 het afgelopen jaar nauwelijks bewogen. Per m2 gemeten van Q3 2025 tot Q3 2026 kwam Amsterdam uit op min 0,4%, Utrecht op min 1,0% en Den Haag op +0,2%. Rotterdam was de uitzondering bij de grote vier met +3,6% (RentHunter data).

Kijk naar hele jaren en de inhaalslag is duidelijk. De twaalf maanden tot september 2026 vergeleken met de twaalf maanden daarvoor, op dezelfde platforms:

Nijmegen rond +17%, Enschede rond +11%, Arnhem rond +10%, Maastricht en Tilburg rond +9%, Eindhoven rond +8%. Daarna Rotterdam (+6,5%), Den Haag (+6%) en Amsterdam (+5%) (RentHunter data). Het precieze getal schuift een paar punten op afhankelijk van hoe je de platforms samenvoegt, dus lees dit als een benadering.

Wacht, Amsterdam +5% over een jaar maar min 0,4% per m2 van Q3 tot Q3? Klopt allebei. Het jaargemiddelde draagt de sprong van 2024 naar 2025 nog in zich, terwijl de momentopname van Q3 laat zien dat de prijzen op dat hogere niveau stilstaan. De sprong is gebeurd. Hij gebeurt in Amsterdam alleen niet meer.

Buiten de Randstad is het een ander verhaal. Verhuurders in de goedkopere steden hadden meer ruimte om de huurprijs op te trekken, en die hebben ze gebruikt. Appartementen in Enschede zitten nog op €1.050 en zelfstandige woningen in Nijmegen op €1.290 (RentHunter data, 2026), dus "betaalbaar" is relatief. Goedkoper, niet goedkoop. Toch kan een korte treinrit je maandlasten meer veranderen dan welke onderhandeling ook. Genoeg mensen die in Amsterdam of Eindhoven werken, wonen een stad verderop en hebben er geen spijt van.

Studentenkamers worden steeds duurder

Kamers zijn het enige type woning dat niet stil is gaan staan: de landelijke mediane kamer steeg 7,0% van Q3 2024 tot Q3 2025 en nog eens 2,2% tot Q3 2026 (RentHunter data, vergelijkbare basis). In zes studentensteden, Groningen, Enschede, Tilburg, Maastricht, Wageningen en Delft, was de stijging in het jaar tot september 2026 8 tot 15% (RentHunter data).

Dat ging niet geleidelijk. Het meeste kwam in één stap aan het begin van het studiejaar 2025, en de universiteitssteden die vroeger de goedkope uitwijkmogelijkheid waren, lopen in op de Randstad. We hebben kamers stad voor stad uitgezocht, met wat een normale kamer per stad kost en hoeveel die steeg, in onze gids over prijzen van studentenkamers. Ben je student en maak je een begroting voor volgend jaar, begin daar.

Het middensegment krimpt

Het aandeel nieuwe woningen met een vraaghuur van €1.000 tot €1.499 per maand zakte in twee jaar van 30,5% naar 25,3% (RentHunter data). Dat is precies de prijsklasse waar veel starters, stellen en kleine gezinnen op mikken, en die wordt dunner.

Illustratie gemaakt met AI. Kaal betekent in Nederland vaak precies dit: muren, een radiator, een raam.

Onze advertentiedata laten zien dat het midden dunner werd, niet waarom. Iets wat in dezelfde periode gebeurde, is nieuwe huurregulering: de Wet betaalbare huur begrenst sinds 1 juli 2024 de aanvangshuur van middenhuurwoningen, en in 2026 ligt die middenhuurgrens op €1.228,07 per maand, volgens Volkshuisvesting Nederland. Precies midden in de krimpende klasse. We kunnen niet bewijzen dat het een het ander veroorzaakte, dus dat beweren we ook niet.

Wat we wel kunnen zeggen: in 2026 vraagt landelijk 48,7% van de zelfstandige woningen minder dan €1.500, in Amsterdam maar 23,1% (RentHunter data, 91.334 en 18.357 woningen). Ligt je grens op €1.500, dan is er in Nederland nog genoeg te vinden. In Amsterdam grotendeels niet, zeker niet voor een gezin dat een tweede slaapkamer nodig heeft.

Wat de huurprijzen van 2026 betekenen voor je zoektocht

Huren die stilstaan zijn geen huren die dalen. De prijs van een gemiddeld appartement ligt ongeveer waar hij een jaar geleden lag, op een niveau zo'n 9 tot 10% boven de zomer van 2024 (RentHunter data, vergelijkbare basis). Reken met dat niveau, niet met het vorige, en verwacht dat een verhuurder je inkomen daartegen afzet.

Die inkomenseis is echt. In de advertenties die er een noemen, is de gebruikelijke regel 3 keer de maandhuur aan bruto-inkomen, en 28,7% van de advertenties noemt een eis (RentHunter data, 54.581 advertenties, januari tot mei 2026). Bij het mediane appartement van €1.550 betekent 3 keer de huur €4.650 bruto per maand (eigen berekening: 3 x €1.550).

Een paar praktische stappen:

• Vergelijk per m2, niet alleen per maand. Twee appartementen van "€1.500" kunnen 60 m2 en 80 m2 zijn. Nu woningen kleiner worden, zegt de prijs per m2 meer.
• Kijk een stad verder. Nijmegen, Arnhem en Enschede stegen het hardst, maar zitten nog ruim onder de Randstad. Geen koopje, wel eerlijke rekensom.
• Vraag wat er in de prijs zit. Onze cijfers zijn inclusief servicekosten. Vraag naar de kale huur, of gas, water en licht erbij zitten of erbovenop komen, en hoeveel borg de verhuurder vraagt. Gemeentelijke belastingen komen er meestal ook nog bij.
• Wacht niet op een seizoensdip. Met oppervlakte, inrichting en platform gecorrigeerd laat onze data geen betrouwbaar seizoenspatroon in de huren zien. Een goede woning in maart is een goede woning.

Dan het zoeken zelf, en daar gaan je avonden heen. Huurwoningen in de vrije sector staan verspreid over honderden sites, van de grote portals tot kleine makelaars, en die elke ochtend afgaan verveelt snel. Bekend verhaal. RentHunter brengt advertenties van 1.100+ Nederlandse huursites samen in één zoekopdracht, zodat je ze niet meer één voor één hoeft te checken. Het verandert de prijs van een woning niet, maar je ziet wel elk aanbod binnen je budget op één plek.

Veelgestelde vragen

Tot slot

De grote huursprong was in 2024 en 2025. Voor appartementen en huizen is 2026 het jaar waarin hij stopte, op een hoger niveau dat niet meer is gezakt. De druk zit nu ergens anders: in studentenkamers, in de regio's die de Randstad inhalen, en in de middenklasse van woningen die steeds lastiger te vinden is. Reken met de prijzen van nu, per m2 en per maand, houd de inkomensregel in je achterhoofd, en kijk ook naar de stad naast de jouwe. De huurmarkt is nog steeds duur en krap, maar in 2026 loopt hij in elk geval niet meer bij je weg.

Ga naar RentHunter en laat de jacht beginnen.

Bronnen

• RentHunter advertentiedata, centraal statistiekbestand van 15 oktober 2026 (woningen in de vrije sector voor het eerst gezien van 1 januari tot 14 oktober 2026) en de RentHunter persdatamethode van 7 oktober 2026 (vergelijkbare veranderingen, Q3 2024 tot Q3 2026; inkomenseisen, januari tot mei 2026), door het RentHunter Data team. Gecontroleerd op 2 november 2026.
• Vastgoedjournaal, "Pararius: uitponding verschuift naar duurste huursegment", 7 oktober 2026, over de Pararius cijfers van Q3 2026. Gecontroleerd op 2 november 2026.
• Rijksoverheid, Wet betaalbare huur van kracht vanaf 1 juli 2024, 25 juni 2024. Gecontroleerd op 2 november 2026.
• Volkshuisvesting Nederland, maximale huurprijsgrenzen 2026. Gecontroleerd op 2 november 2026.
• Rijksoverheid, maximale huurverhoging 2026, 15 december 2025. Gecontroleerd op 2 november 2026.