So taucht es in Anzeigen auf
Du liest servicekosten, "servicekosten €75 p/m" (75 € pro Monat), "excl. servicekosten" oder "voorschot servicekosten" (ein Abschlag auf die Servicekosten). Englischsprachige Seiten schreiben "service costs", "service charges" oder einfach "other costs".
Typische Servicekosten sind:
- Reinigung und Beleuchtung von Treppenhaus, Fluren und anderen Gemeinschaftsflächen
- ein Hausmeister (huismeester)
- eine gemeinsame Heizung oder Warmwasserversorgung
- Möbel, Bodenbelag und Vorhänge in einer gestoffeerd- oder möblierten Wohnung
Gas, Wasser und Strom, die über einen Zähler in deiner eigenen Wohnung gemessen werden, sind rechtlich eine eigene Kategorie, siehe g/w/e. Anders als in Deutschland, wo Wasser und Heizung typischerweise zu den Nebenkosten gehören, laufen sie in den Niederlanden bei eigenem Zähler also getrennt. Seit dem 1. Januar 2026 zählen Servicekosten außerdem nicht mehr für die huurtoeslag (Mietzuschuss), die nur noch auf die kale huur schaut.
Was das für dich bedeutet
- Du zahlst die tatsächlichen Kosten, nicht mehr. Seit der Wet goed verhuurderschap (Gesetz über gute Vermieterschaft, 1. Juli 2023) darf der Vermieter nur tatsächlich entstandene Kosten berechnen, mit einer jährlichen Kostenaufstellung. Servicekosten sind keine zusätzliche Miete.
- Du bekommst vor dem 1. Juli eine Jahresabrechnung. Der Vermieter muss dir eine aufgeschlüsselte Übersicht über das vorige Kalenderjahr innerhalb von sechs Monaten nach dessen Ende schicken (art. 7:259 BW, Burgerlijk Wetboek, das niederländische Zivilgesetzbuch).
- Die Huurcommissie kann entscheiden, auch im freien Sektor. Mieter oder Vermieter können die Huurcommissie (die niederländische Mietkommission) bitten, über Servicekosten zu entscheiden (art. 7:260 BW), spätestens 24 Monate nach der Frist für die Abrechnung. Das gilt auch für liberalisierte Verträge.
Wenn die Jahresabrechnung nicht kommt
Für die Kosten von 2025 ist die Abrechnung vor dem 1. Juli 2026 fällig. Kommt nichts, fordere sie schriftlich beim Vermieter an. Hast du nach 3 Wochen immer noch nichts, kannst du ein Verfahren bei der Huurcommissie einleiten, die dann entscheidet, was du schuldest.
Was sich am 1. Januar 2027 ändert
Die Wet modernisering servicekosten (Gesetz zur Modernisierung der Servicekosten) führt eine abschließende Liste mit 8 Kategorien ein. Für Verträge, die am oder nach dem 1. Januar 2027 unterschrieben werden, darf ein Vermieter nur Servicekosten berechnen, die unter diese Liste fallen. Bestehende Verträge wechseln nur zu den neuen Regeln, wenn Vermieter und Mieter beide zustimmen. Die Huurcommissie kann dann auch jeden Abschlag prüfen, und wenn ein Vermieter keine Abrechnung schickt, kann sie den Betrag anhand gesetzlicher Pauschalbeträge festlegen.
Wie hoch sie auf RentHunter sind
Bei Anzeigen auf RentHunter zwischen Juli und Oktober 2026, die separate monatliche Kosten zeigen, liegt der Median bei 60 € für Wohnungen und 105 € für Zimmer. Dieses Anzeigenfeld ist ein Sammelposten: Es enthält auch Reinigungsgebühren und manchmal einen Abschlag für Gas, Wasser und Strom, was den Wert für Zimmer nach oben treibt.
Häufige Fragen
Ich habe nie eine Jahresabrechnung bekommen. Was kann ich tun?
Fordere sie nach dem 1. Juli schriftlich beim Vermieter an. Hast du nach 3 Wochen immer noch nichts, wende dich an die Huurcommissie, die dann entscheidet, was du schuldest.
Gilt das auch im freien Sektor?
Ja. Die Jahresabrechnung und der Weg zur Huurcommissie für Servicekosten gelten auch für liberalisierte Verträge.
Darf der Vermieter Reinigung berechnen?
Die Reinigung von Gemeinschaftsflächen kann zu den Servicekosten gehören, berechnet zu den tatsächlichen Kosten und in der Jahresabrechnung ausgewiesen. Mehr dazu in darf der Vermieter Reinigung berechnen.
