So taucht es in Anzeigen auf
Du liest kale huur, "huurprijs (kaal)", "huur excl." oder "excl. servicekosten". Englischsprachige Seiten übersetzen es mit "base rent", "basic rent" oder "rent excluding costs". Das Gegenteil ist ein all-in-Preis oder "huur incl.", bei dem Servicekosten und manchmal auch Gas, Wasser und Strom in einem Monatsbetrag stecken, ähnlich einer Warmmiete.
Wörtlich heißt es "nackte Miete". Mit einer kaal opgeleverde woning, einer Wohnung, die ohne Böden oder Vorhänge übergeben wird, hat es nichts zu tun (siehe gestoffeerd). Auch eine möblierte Wohnung hat eine kale huur.
Rechtlich ist die Miete (huurprijs) der Preis, der allein für die Nutzung des Wohnraums geschuldet wird (art. 7:237 BW, Burgerlijk Wetboek, das niederländische Zivilgesetzbuch). Alles andere ist ein eigener Kostenposten mit eigenen Regeln.
Was das für dich bedeutet
- Deine Monatsrechnung ist höher als die kale huur. Rechne servicekosten dazu und, wenn du sie über den Vermieter zahlst, g/w/e.
- Deine Kaution ist an die kale huur gekoppelt. Der Vermieter darf höchstens das Doppelte der kale huur als borg (Kaution) verlangen, nicht das Doppelte dessen, was du insgesamt jeden Monat zahlst.
- Gesetzliche Mietprüfungen nutzen die kale huur. Die liberalisatiegrens (1.228,07 € für Verträge, die 2026 beginnen) und das Punktemaximum werden mit der kale huur zu Vertragsbeginn verglichen. Zeigt eine Anzeige nur einen all-in-Preis, frag nach der Aufteilung.
Von der kale huur zu dem, was du zahlst
Ein Beispiel für eine Wohnung. Die Servicekosten und der Abschlag für Gas, Wasser und Strom sind die Mediane für Wohnungen, die zwischen Juli und Oktober 2026 auf RentHunter inseriert wurden.
| Pro Monat | |
|---|---|
| Kale huur | 1.200 € |
| Servicekosten | 60 € |
| Abschlag G/W/E | 150 € |
| Was du insgesamt zahlst | 1.410 € |
In diesem Beispiel beträgt die maximale Kaution 2.400 € (2 × 1.200 €), nicht 2.820 €. Und weil eine Anfangs-kale huur von 1.200 € unter der liberalisatiegrens von 1.228,07 € liegt, gehört der Vertrag nicht zum freien Sektor.
Kale huur und huurtoeslag seit 2026
Seit dem 1. Januar 2026 wird die huurtoeslag (Mietzuschuss) nur auf Basis der kale huur berechnet. Vor 2026 zählten auch manche Servicekosten für Gemeinschaftsflächen mit, diese Regel ist weggefallen. Die berücksichtigte Miete ist auf 932,93 € begrenzt, oder auf 498,20 €, wenn du unter 21 bist.
Bei einer kale huur von 1.000 € wird der Zuschuss so berechnet, als läge deine Miete bei 932,93 €, und für die 67,07 € darüber gibt es keine Unterstützung. Eine höhere Miete allein schließt dich nicht mehr aus: Einkommen, Vermögen und die übrigen Bedingungen entscheiden.
Häufige Fragen
In der Anzeige steht 1.400 € incl. Wie hoch ist die kale huur?
Das kannst du der Anzeige nicht entnehmen. Frag den Vermieter nach der Aufteilung in kale huur, servicekosten und g/w/e, denn deine Kautionsgrenze und jede gesetzliche Mietprüfung nutzen nur die kale huur.
Richtet sich meine Kaution nach der Gesamtmiete?
Nein. Das Maximum sind 2 Monate kale huur, Servicekosten sowie Gas, Wasser und Strom bleiben also außen vor.
Enthält die kale huur Gas, Wasser und Strom?
Nein. Die kale huur enthält nie Energie oder Servicekosten. Ein Preis, der sie enthält, ist eine all-in-Miete.
