Hospitaregeling: minder huurbescherming in je eerste 9 maanden

Een kamer gevonden in een echt Nederlands gezinshuis, de eigenaar woont beneden en de huur is lager dan in het studentencomplex verderop? En in het huurcontract staat het woord hospita. En niemand heeft je verteld dat dat ene woord bepaalt hoe makkelijk de verhuurder het contract kan opzeggen. Hier lees je wat de hospitaregeling in 2026 betekent voor studenten en andere huurders: wat de proeftijd echt toestaat, welke opzegtermijn je verhuurder je nog steeds verschuldigd is en welke regels nooit veranderen. Kort antwoord: negen maanden lang heb je minder rechten, niet nul rechten.

Wat is de hospitaregeling?

De hospitaregeling is de wettelijke regel voor huurders van een kamer in het huis waar de verhuurder zelf woont, de hospita. Je hebt toegang via dezelfde voordeur en deelt meestal voorzieningen zoals de keuken, de badkamer of het toilet. De eerste negen maanden van die huur heb je niet de gewone huurbescherming. Daarna gelden de normale regels.

De regel staat in één zin van het Burgerlijk Wetboek en geldt alleen als aan drie voorwaarden is voldaan, volgens art. 7:232 lid 3 BW:

• de kamer is onzelfstandige woonruimte (geen eigen voordeur, gedeelde keuken, badkamer of toilet)
• de kamer hoort bij de woning waar de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft
• de verhuurder heeft jou in die woning nooit eerder deze of een andere kamer verhuurd.

Dat is iets anders dan gewone kamerverhuur, waarbij de verhuurder ergens anders woont: dan heb je vanaf dag één huurbescherming. Ontbreekt er één voorwaarde, dan geldt de hospitaregeling niet. Een verhuurder die aan de andere kant van de stad woont, of in een aparte woning in hetzelfde gebouw, is vanaf dag één een gewone verhuurder.

Illustratie gemaakt met AI

Wat kost een hospitakamer in 2026?

Voor een hospitakamer gelden dezelfde huurregels als voor elke andere kamer. In heel Nederland vroeg een kamer een mediane huur van €634 per maand (RentHunter-data, 32.308 kamers, januari tot en met oktober 2026). Een kwart van die kamers vroeg €500 of minder, een ander kwart €790 of meer. De mediane kamer was 16 m².

Een aparte prijs voor hospitakamers publiceren we niet. Heel weinig advertenties zeggen er expliciet bij dat de eigenaar in het huis woont, dus een cijfer alleen voor hospitakamers zou op te weinig kamers rusten. Stel de vraag dus zelf bij de bezichtiging: woont u hier zelf?

Huur is een andere vraag dan huurbescherming. Elke kamer in Nederland valt onder de puntentelling (het puntenstelsel) voor onzelfstandige woonruimte, en de maximale huur vind je met de huurprijscheck van de Huurcommissie voor kamers. Dat blijft zo, of je verhuurder nu boven woont of niet.

De hospitaregeling in 2026: wat de proeftijd je afneemt

De eerste negen maanden staat een rij beschermingsregels gewoon uit. De tekst van art. 7:232 lid 3 BW, in de versie die sinds 8 oktober 2026 geldt, noemt de artikelen die niet van toepassing zijn. In gewone taal:

• Geen reden nodig. Normaal moet een verhuurder die wil opzeggen een wettelijke grond noemen (art. 7:271 lid 5 BW). Een inwonende verhuurder hoeft dat niet.
• Geen rechter. Normaal moet de verhuurder naar de rechter als jij niet instemt met vertrek (art. 7:272 tot en met 7:277 BW). Tijdens de proeftijd valt die stap weg.
• Geen zelf gemaakte reparaties van de huur aftrekken. Normaal mag je een gebrek dat de verhuurder negeert zelf laten verhelpen en de redelijke kosten van de huur aftrekken (art. 7:206 lid 3 BW). In een hospitakamer niet, tijdens de proeftijd.

De Rijksoverheid zegt het in één zin: huur je een hospitakamer, dan heb je de eerste 9 maanden geen huurbescherming en kan je verhuurder de huur zonder opgave van redenen opzeggen.

Welke opzegtermijn geldt bij een hospita?

Minstens drie maanden, ook tijdens de proeftijd. De hospitaregeling haalt de eis van een opzeggingsgrond weg, niet de opzegtermijn. De Rijksoverheid vertelt wie een hospitakamer verhuurt dat de opzegtermijn 3 maanden is, en het minimum in art. 7:271 lid 6 BW staat niet in het rijtje regels dat de hospitaregeling uitzet.

Zo ziet de echte tijdlijn eruit:

Een opzegging op de laatste dag van de proeftijd loopt nog drie maanden door. De Rijksoverheid zegt het duidelijk: een verhuurder die vlak voor het einde van de negen maanden opzegt, heeft een huurder die ongeveer een jaar kan blijven. Laat hij dat moment voorbijgaan, dan heb jij gewone huurbescherming.

En jouw eigen opzegtermijn? Die is gelijk aan die van elke huurder: even lang als je betalingstermijn, dus meestal één maand, nooit korter dan één en nooit langer dan drie (art. 7:271 lid 6 BW).

Na de proeftijd: gewone huurbescherming, met één extra grond

Vanaf maand tien stopt de hospitaregeling en ben je een beschermde huurder, net als bij een gewoon huurcontract voor onbepaalde tijd. Om je contract te beëindigen heeft de verhuurder dan een wettelijke grond nodig, en als je niet instemt, beslist de rechter (art. 7:272 BW).

Er is één grond die alleen een inwonende verhuurder kan gebruiken. Volgens art. 7:274 lid 1 sub f BW kan de rechter de huur van een kamer in de eigen woning van de verhuurder beëindigen als de verhuurder laat zien dat zijn belang bij beëindiging zwaarder weegt dan jouw belang bij blijven. Een makkelijke overwinning voor de verhuurder? Nee. De rechter weegt beide kanten, en kijkt alleen naar de gronden die in de opzegging staan (art. 7:273 BW).

Wat hetzelfde blijft bij een hospita: huur, borg, inschrijving

De hospitaregeling verandert de manier waarop het contract eindigt. De rest blijft gewoon staan.

• Huur. Je kamer valt altijd onder het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Ligt de huur boven het maximum uit de huurprijscheck van de Huurcommissie, dan kun je die aanvechten. De jaarlijkse huurverhoging voor een kamer heeft ook een plafond: 4,1% vanaf 1 juli 2026, volgens de Huurcommissie.
• Borg. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de borg maximaal twee maanden kale huur, volgens de Rijksoverheid.
• Inschrijving. Bij hospitaverhuur staan jij en je verhuurder allebei op hetzelfde adres ingeschreven, volgens de Rijksoverheid, die er ook bij zegt dat sommige gemeenten eigen regels hebben, zoals een vergunning. Door je in te schrijven bij de gemeente krijg je je BSN, en onze gids over een kamer delen legt uit hoe dat werkt.

Illustratie gemaakt met AI

Als je hospita de woning zelf huurt

Niet elke hospita is eigenaar van het huis. Sommigen wonen in een huurwoning en verhuren daar een kamer in, met toestemming van hun verhuurder. Dat maakt voor jou uit: als het huurcontract tussen de eigenaar en je hospita eindigt, eindigt jouw kamercontract mee, en als kamerhuurder heb je geen onderhuurbescherming, volgens de Rijksoverheid.

Vraag bij de bezichtiging: "Is deze woning van u, of huurt u hem?" Huurt de hospita, vraag dan of de verhuurder akkoord is met het verhuren van een kamer. Een ja op papier helpt jullie allebei.

Wat het wetsvoorstel hospitaverhuur zou veranderen

Het kabinet stuurde op 7 juli 2026 een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer dat hospitaverhuur aantrekkelijker moet maken. Volgens de Rijksoverheid zou het:

• tijdelijke hospitacontracten van maximaal 5 jaar mogelijk maken, met een proeftijd van 9 maanden
• een opzegtermijn van 3 maanden voor de verhuurder houden tijdens die proeftijd
• eigenaar-bewoners laten opzeggen bij (gedwongen) verkoop of overlijden van de hospita, en huurders die hospita zijn wanneer ze verhuizen
• hospita's die zelf huren laten vragen om de hogere, inkomensafhankelijke huurverhoging niet toe te passen.

Op 3 november 2026 ligt het wetsvoorstel (36 992) nog bij de Tweede Kamer, en het kabinet mikt op 1 januari 2027. Tot het is aangenomen, gelden de regels hierboven. We passen deze gids aan zodra het zover is.

Checklist voordat je tekent bij een hospita

• Vraag of de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Daardoor geldt de hospitaregeling.
• Check dat de kamer niet zelfstandig is. Eigen voordeur, eigen keuken en eigen badkamer betekent gewone huurbescherming vanaf dag één.
• Zorg voor een schriftelijk huurcontract met de startdatum, de huur, de servicekosten en de gedeelde voorzieningen die je mag gebruiken.
• Doe de huurprijscheck van de Huurcommissie voordat je tekent.
• Ga na of je je op het adres kunt inschrijven bij de gemeente. Sommige gemeenten hebben eigen regels voor verhuur van kamers in je eigen woning.
• Vraag of de verhuurder eigenaar of huurder is, en zo ja, of de eigen verhuurder akkoord is.
• Houd de borg op maximaal twee maanden kale huur, en betaal pas na het tekenen.
• Noteer de datum waarop je proeftijd afloopt.

Conclusie

Waar komt het op neer? Huren bij een hospita is legaal en kan prima werken, maar negen maanden lang is de deal scheef. Je verhuurder kan zonder reden opzeggen, met minstens drie maanden opzegtermijn. Daarna ben je een beschermde huurder, en de regels voor huur, borg en inschrijving gelden vanaf dag één. Teken niet alleen omdat de kamer gezellig voelt. Check de voorwaarden, de huur en de datum waarop je proeftijd afloopt.

Volgende stappen:

• Lees hoe huurbescherming in Nederland werkt als je proeftijd voorbij is.
• Ken je bredere rechten als huurder in Nederland, van reparaties tot borg.
• Twijfel je tussen een goedkope kamer en antikraak? Daar kan de opzegtermijn twee weken zijn, zonder enige huurbescherming.
• Vergelijk wat een kamer in jouw stad echt kost met onze prijzen van studentenkamers, en zoek daarna kamers op Renthunter.nl.

Bronnen

Alle pagina's gecheckt op 27 oktober 2026, de status van wetsvoorstel 36 992 opnieuw op 3 november 2026.

• Wetten.overheid.nl: Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie geldend vanaf 8 oktober 2026, art. 7:232, art. 7:271, art. 7:272, art. 7:273, art. 7:274
• Rijksoverheid: een hospitakamer verhuren, heb ik recht op huurbescherming?, regels voor de borg, wetsvoorstel hospitaverhuur naar de Tweede Kamer (7 juli 2026)
• Eerste Kamer: wetsvoorstel 36 992, stand van zaken
• Huurcommissie: huurprijscheck voor kamers, huurverhoging vanaf 1 juli 2026
• RentHunter-data: kameradvertenties in de vrije sector, voor het eerst gezien in Nederland van 1 januari tot en met 31 oktober 2026 (32.308 kamers, ontdubbeld, zonder woningcorporaties en studentenhuisvesters)