So taucht es in Anzeigen auf
Du liest onderhuur, "kamer in onderhuur" oder auf Englisch "sublet" oder "sublease". Wer das Zimmer oder die Wohnung anbietet, ist dann ein Mieter, nicht der Eigentümer. Verwechsle es nicht mit tussenhuur (Zwischenmiete), bei der du die Wohnung von jemandem mietest, solange er weg ist, über den Eigentümer.
Die Grundregel steht in art. 7:244 BW (Burgerlijk Wetboek, das niederländische Zivilgesetzbuch): Ein Mieter darf die Wohnung oder einen Teil davon nicht an jemand anderen überlassen. Es gibt eine Ausnahme: Ein Mieter einer abgeschlossenen Wohnung, der dort wohnt, darf einen Teil untervermieten, etwa ein freies Zimmer. Anders als in Deutschland, wo du für Untervermietung grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters brauchst, ist das hier ohne Erlaubnis möglich. Dein Vertrag kann aber auch das verbieten, und Verträge für Sozialwohnungen tun das meist.
Was das für dich bedeutet
- Als Untermieter hängt dein Schutz davon ab, was du mietest. Mietest du ein Zimmer zur Untermiete, bist du nur gegenüber dem Hauptmieter geschützt: Endet sein Mietvertrag, musst du ausziehen.
- Die Untervermietung einer ganzen abgeschlossenen Wohnung ist anders. Wohnst du dort und endet der Hauptmietvertrag, setzt der Vermieter dein Untermietverhältnis grundsätzlich fort. Der Vermieter kann innerhalb von 6 Monaten bei Gericht beantragen, es zu beenden, zum Beispiel wenn die Untermiete genutzt wurde, um eine Warteliste zu umgehen, oder wenn dir eine vorgeschriebene huisvestingsvergunning (Wohngenehmigung) fehlt (art. 7:269 BW).
- Du meldest dich trotzdem an der Adresse an. Wohnen in Untermiete hebt deine Pflicht nicht auf, dich bei der Gemeinde anzumelden. Sagt der Hauptmieter, dass du das nicht darfst, nimm das als Warnsignal.
Welche Untervermietung erlaubt ist
| Situation | Erlaubt? | Deine Position als Untermieter |
|---|---|---|
| Mieter einer abgeschlossenen Wohnung wohnt dort und vermietet ein Zimmer | Ja, wenn der Vertrag es nicht verbietet | Nur gegenüber dem Hauptmieter geschützt |
| Mieter vermietet die ganze Wohnung | Nur mit Erlaubnis des Vermieters | Wohnst du dort, setzt der Vermieter dein Untermietverhältnis grundsätzlich fort |
| Mieter eines Zimmers vermietet dieses Zimmer | Nicht ohne Erlaubnis des Vermieters | Nur gegenüber dem Hauptmieter geschützt |
| Mieter einer Sozialwohnung vermietet die ganze Wohnung | Fast immer verboten | Der Vermieter kann bei Gericht die Beendigung beantragen, zum Beispiel wenn die Warteliste umgangen wurde |
Wo eine Gemeinde eine Wohngenehmigung verlangt, kann das Vermieten an jemanden ohne Genehmigung 2026 mit bis zu 27.500 € bestraft werden, bei Wiederholung innerhalb von 4 Jahren mit bis zu 110.000 €. Wer dort ohne Genehmigung wohnt, kann bis zu 550 € zahlen. Das sind die gesetzlichen Höchstbeträge der Huisvestingswet 2014 (des niederländischen Wohnraumgesetzes), jede Gemeinde legt ihre eigenen Beträge in ihren örtlichen Regeln fest. Kurzzeitvermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb ist ein eigenes System mit eigenen Regeln der Städte.
Häufige Fragen
Darf ich mein freies Zimmer vermieten?
Mietest du eine abgeschlossene Wohnung und wohnst dort, in der Regel ja, wenn dein Vertrag es nicht verbietet. Mietest du eine Sozialwohnung, lies zuerst deinen Vertrag: Er verbietet Untervermietung meistens.
Ich miete eine ganze Wohnung vom Mieter zur Untermiete. Bin ich geschützt?
Ist sie abgeschlossen und wohnst du dort, muss der Vermieter dein Mietverhältnis grundsätzlich fortsetzen, wenn der Hauptmietvertrag endet. Der Vermieter kann innerhalb von 6 Monaten bei Gericht beantragen, es zu beenden.
Welche Bußgelder gibt es für illegale Untervermietung?
Sie werden von jeder Gemeinde festgelegt. Das gesetzliche Maximum für das Vermieten an jemanden ohne vorgeschriebene Wohngenehmigung liegt bei 27.500 €, bei Wiederholung bei 110.000 €. Prüf die Regeln deiner Gemeinde.
