Wo du es triffst
Meist liest du das Wort, wenn es fehlt. Anzeigen für befristete Unterkünfte schreiben "geen huurbescherming" (kein Mieterschutz), zum Beispiel bei antikraak-Angeboten oder "tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet" (befristete Vermietung nach dem Leerstandsgesetz). Auf Englisch wird es oft mit "rent protection" übersetzt, was viele glauben lässt, es gehe nur um den Preis. Es hat zwei Teile, ähnlich wie im deutschen Mietrecht Kündigungsschutz und Mietpreisbremse, aber mit anderen Regeln:
- Kündigungsschutz: Der Vermieter kann den Mietvertrag nur aus einem Grund in art. 7:274 BW (Burgerlijk Wetboek, das niederländische Zivilgesetzbuch) beenden, und ein Gericht entscheidet, wenn du widersprichst.
- Mietpreisschutz: eine Höchstmiete nach dem Punktesystem für Wohnungen bis 186 Punkte und eine Grenze für jährliche Erhöhungen in jedem Sektor.
Die gesetzlichen Gründe sind begrenzt: schlechtes Mietverhalten (etwa Mietrückstände oder Belästigung), dringender Eigenbedarf, eine diplomatenclausule, die Ablehnung eines angemessenen Angebots für einen neuen Vertrag, eine Änderung des Bebauungsplans, eine hospita nach den ersten neun Monaten, eine befristete Genehmigung für das Gebäude, ein Verkauf durch den Eigentümer einer einzigen Wohnung unter strengen Bedingungen und das Ende eines Jugendvertrags. Ein Verkauf allein ist kein Grund: "koop breekt geen huur" (Kauf bricht nicht Miete, wie in Deutschland).
Was das für dich bedeutet
- Dein Vermieter kann nicht einfach kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, per Gerichtsvollzieher oder Einschreiben, mit dem gesetzlichen Grund. Du hast dann 6 Wochen Zeit, um zu sagen, ob du einverstanden bist. Wenn nicht, kann nur ein Gericht den Mietvertrag beenden.
- Die Huurcommissie setzt niemanden vor die Tür. Die Huurcommissie (die niederländische Mietkommission) entscheidet über Miete und Servicekosten. Einen Mietvertrag beenden kann nur das Gericht.
- Manche Vereinbarungen haben keinen Schutz. Antikraak (eine Leihe, kein Mietvertrag), Vermietung nach der Leegstandwet, eine Nutzung, die ihrer Natur nach kurz ist, und ein Zimmer bei einer hospita in den ersten neun Monaten.
Welche Kündigungsfrist du bekommst
Seit dem 1. Juli 2024 ist ein unbefristeter Vertrag die Regel. Ein tijdelijk huurcontract (befristeter Mietvertrag) ist nur für bestimmte Gruppen erlaubt. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mindestens 3 Monate, plus 1 Monat für jedes volle Jahr, das du gemietet hast, höchstens 6 Monate. Deine eigene Kündigungsfrist ist eine Zahlungsperiode: mindestens 1 Monat, höchstens 3 Monate.
| Du mietest seit | Mindestfrist für den Vermieter |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr | 3 Monate |
| 1 Jahr | 4 Monate |
| 2 Jahren | 5 Monate |
| 3 Jahren oder länger | 6 Monate |
Von den Anzeigen auf RentHunter zwischen Juli und Oktober 2026, die eine Vertragsart nennen, bieten 50,1 % einen unbefristeten Vertrag (onbepaalde tijd) an. Die übrigen nennen eine feste Dauer, prüf also, welchen Vertrag du unterschreibst.
Häufige Fragen
Kann mein Vermieter mir kündigen, weil die Wohnung verkauft wird?
Nein. Ein Verkauf ist kein Grund, einen Mietvertrag zu beenden ("koop breekt geen huur"). Nur der Eigentümer einer einzigen Wohnung, der strenge Bedingungen erfüllt und eine Klausel in den Vertrag aufgenommen hat, kann einen Verkauf als Grund nutzen.
Habe ich in einer Wohnung im freien Sektor huurbescherming?
Ja, gegen Kündigung. Was du nicht hast, ist das Punktemaximum für die Miete, wobei die jährliche Erhöhung trotzdem gedeckelt ist (4,4 % im Jahr 2026).
Gibt mir ein antikraak-Vertrag Mieterschutz?
Normalerweise nicht, weil du eine Leihe (bruikleen) unterschreibst und keinen Mietvertrag. Du musst so schnell ausziehen, wie der Vertrag es erlaubt.
