Wo du es triffst
Anzeigen zeigen es selten. Du triffst es als "puntentelling", "WWS-punten" oder "aantal punten: 152" (Anzahl Punkte: 152) in einer Mietprüfung, einem Brief deines Vermieters oder einer Entscheidung der Huurcommissie (der niederländischen Mietkommission). Auf Englisch heißt es points system oder housing valuation system. Ein deutsches Gegenstück gibt es nicht: Der Mietspiegel vergleicht Marktmieten, das WWS rechnet die Höchstmiete aus den Eigenschaften der Wohnung. Es beurteilt nicht, ob eine Wohnung angenehm ist: Ein beliebtes Viertel bringt nur über die WOZ-waarde Punkte.
Punkte kommen aus einigen Kategorien:
- die Fläche der Zimmer und anderen Räume
- die Ausstattung von Küche und Bad
- das Energielabel
- der Außenbereich, etwa ein Balkon oder Garten
- der WOZ-Wert, begrenzt auf 33 % der Gesamtpunktzahl
Was das für dich bedeutet
- Deine Punkte setzen eine Obergrenze, keinen Preis. Bei Verträgen, die am oder nach dem 1. Juli 2024 beginnen, darf eine Wohnung mit 186 Punkten oder weniger nicht mehr als das Tabellenmaximum verlangen, egal was der Markt zahlt.
- Du kannst die Anfangsmiete prüfen lassen. Liegt die Miete über dem Maximum, bitte die Huurcommissie, sie innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeginn zu prüfen (art. 7:249 BW, Burgerlijk Wetboek, das niederländische Zivilgesetzbuch). Unser Ratgeber So arbeitet die Huurcommissie erklärt das Verfahren.
- Zimmer haben ein eigenes Punktesystem. Ein Zimmer mit gemeinsamer Küche oder gemeinsamem Bad (onzelfstandige woonruimte) ist immer reguliert, egal wie hoch die Miete ist.
Punkte und Höchstmieten 2026
Für abgeschlossene Wohnungen sind die Höchstmieten am 1. Januar 2026 um 3,65 % gestiegen. Die wichtigsten Zeilen der Tabelle:
| Punkte | Segment | Maximale kale huur pro Monat |
|---|---|---|
| Unter 40 | Sozial | 250,26 € |
| 143 | Obergrenze sozial | 932,93 € |
| 144 | Beginn der middenhuur | 939,73 € |
| 186 | Obergrenze middenhuur | 1.228,07 € |
| 187 oder mehr | Freier Sektor | Kein Maximum (Tabellenwert bei 187: 1.234,92 €) |
Die Zeile bei 186 Punkten ist auch die liberalisatiegrens. Unser Rechner für faire Mieten gibt dir eine erste Schätzung deiner Punkte.
Für 2027 angekündigte Änderungen
Die Regierung hat Änderungen ab dem 1. Januar 2027 angekündigt: Wohnungen, die von der WOZ-Grenze betroffen sind, bekommen einen Preisaufschlag, bleiben aber bei 186 Punkten reguliert, kleine nationale Denkmäler bekommen eine stärkere WOZ-Gewichtung, und die Minuspunkte für eine Wohnung ohne Außenbereich fallen weg.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Höchstmiete bei 143 Punkten im Jahr 2026?
932,93 € pro Monat kale huur. Bei 186 Punkten sind es 1.228,07 €, was auch die liberalisatiegrens 2026 ist.
Wie zähle ich die Punkte meiner Wohnung?
Nutze den Mietcheck der Huurcommissie (huurprijscheck) und halte Fläche, Energielabel und WOZ-Wert bereit. Stellt sich die Anfangsmiete als zu hoch heraus, bitte die Huurcommissie innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeginn, sie zu prüfen.
Gilt das Punktesystem für Wohnungen im freien Sektor?
Nur um das Segment zu bestimmen. Eine Wohnung mit 187 Punkten oder mehr darf im freien Sektor vermietet werden, wo kein Punktemaximum gilt, nur eine Grenze für die jährliche Erhöhung (4,4 % im Jahr 2026).
