Wo du es triffst
Du siehst die WOZ-waarde auf dem jährlichen WOZ-Bescheid (WOZ-beschikking) der Gemeinde, in einer Punkteberechnung für eine regulierte Mietwohnung und manchmal in einer Anzeige oder einem Mietcheck, der "WOZ-waarde: €350.000" angibt. Die niederländische Schreibweise nutzt wie die deutsche einen Punkt für Tausender, das sind also 350.000 €.
Oft wird sie mit "WOZ-Steuer" oder "Marktwert" übersetzt. Sie ist weder das eine noch das andere. Sie ist eine Bewertung, die als Grundlage für lokale Steuern und die Einkommensteuer dient, und nicht der Preis, zu dem die Wohnung heute verkauft würde. Die Bescheide 2026 nutzen den Bewertungsstichtag 1. Januar 2025.
Was das für dich bedeutet
- Ein höherer WOZ-Wert hebt die gesetzliche Höchstmiete. In einer regulierten Wohnung bedeuten mehr WOZ-Punkte eine höhere Obergrenze im woningwaarderingsstelsel. Die vereinbarte Miete erhöht er dadurch allein nicht.
- Er zählt für höchstens 33 % der Punkte. Drückt diese Grenze eine Wohnung, die 187 Punkte oder mehr hätte, unter 187, bekommt sie 186 Punkte und bleibt als middenhuur reguliert. Einige kleine Neubauten sind Ausnahmen.
- Du kannst ihn kostenlos prüfen. Schau dir jede Adresse auf wozwaardeloket.nl an. Als Mieter einer regulierten Wohnung kannst du innerhalb von 6 Wochen nach dem Bescheid Einspruch einlegen, wenn der Wert deine Höchstmiete beeinflusst.
Wie aus dem WOZ-Wert 2026 Punkte werden
Für eine abgeschlossene Wohnung hat die Formel 2026 zwei Teile: 1 Punkt für je 16.954 € WOZ-Wert, plus der WOZ-Wert pro m² geteilt durch 268 €. Der niedrigste verwendete WOZ-Wert ist 85.806 €. Ein kleinerer Teiler (114 €) gilt für einige kleine Neubauten aus den Jahren 2018 bis 2022 in den Regionen Amsterdam und Utrecht.
Nimm dieselbe 60 m² große Wohnung an zwei Standorten:
| WOZ 250.000 € | WOZ 400.000 € | |
|---|---|---|
| Wert ÷ 16.954 € | 14,7 Punkte | 23,6 Punkte |
| Wert pro m² ÷ 268 € | 15,5 Punkte | 24,9 Punkte |
| WOZ-Punkte | 30,3 | 48,5 |
Der teurere Standort bringt etwa 18 Punkte mehr. Rund um die Grenzen bei 143 und 186 Punkten ist ein Punkt etwa 6,80 € Höchstmiete im Monat wert, der höhere WOZ-Wert hebt die gesetzliche Obergrenze also um rund 120 € im Monat, solange die 33-%-Grenze nicht greift. Ob die Wohnung am Ende unter oder über der liberalisatiegrens liegt, hängt von allen Punkten zusammen ab. Der Rechner für faire Mieten rechnet das für dich aus.
Nicht zu verwechseln mit
Die WOZ-waarde ist nicht der Angebotspreis der Wohnung und kein Steuerbescheid. Die Gemeindesteuern, die du als Bewohner eventuell zahlst, erklärt unser Ratgeber zur gemeentebelasting (Gemeindesteuer).
Häufige Fragen
Wo finde ich den WOZ-Wert meiner Mietwohnung?
Auf wozwaardeloket.nl, kostenlos. Jeder kann den Wert jeder Adresse abfragen, du musst die Wohnung also nicht besitzen.
Kann ein Mieter gegen den WOZ-Wert Einspruch einlegen?
Ja, innerhalb von 6 Wochen nach dem Bescheid, wenn du eine regulierte Wohnung mietest und der Wert deine Höchstmiete beeinflusst.
Ändert sich die WOZ-Regel 2027?
Die Regierung hat Änderungen ab dem 1. Januar 2027 angekündigt: Wohnungen, die von der 33-%-Grenze betroffen sind, sollen einen Preisaufschlag bekommen und dabei bei 186 Punkten reguliert bleiben. Prüf die offiziellen Regeln, bevor du dich darauf verlässt.
