Hospita Niederlande: weniger Mieterschutz in den ersten 9 Monaten

Sie haben ein Zimmer in einem echten niederländischen Familienhaus gefunden, die Eigentümerin wohnt unten, und die Miete ist niedriger als im Studentenwohnheim die Straße runter? Und im Mietvertrag steht das Wort Hospita. Und niemand hat Ihnen gesagt, dass dieses eine Wort bestimmt, wie leicht der Vermieter kündigen kann. Hier lesen Sie, was die Hospita-Regel in den Niederlanden 2026 für Studierende und andere Mieter bedeutet: was die Probezeit wirklich erlaubt, welche Kündigungsfrist Ihr Vermieter Ihnen trotzdem schuldet und welche Regeln sich nie ändern. Kurze Antwort: Neun Monate lang haben Sie weniger Rechte, nicht null Rechte.

Was ist eine Hospita in den Niederlanden?

Eine Hospita ist ein Vermieter, der ein Zimmer in der Wohnung vermietet, in der er selbst lebt. Sie teilen die Haustür und meist auch Küche, Bad oder Toilette. Nach niederländischem Recht gilt in den ersten neun Monaten dieses Mietverhältnisses nicht der übliche huurbescherming (Mieterschutz). Danach gelten die normalen Regeln.

Der offizielle Name ist hospitaregeling. Es ist ein Satz im niederländischen Zivilgesetzbuch, und er greift nur, wenn drei Bedingungen erfüllt sind, laut Art. 7:232 lid 3 BW:

• das Zimmer ist keine abgeschlossene Wohnung (onzelfstandige woonruimte: kein eigener Eingang, Küche, Bad oder Toilette geteilt)
• es gehört zu der Wohnung, in der der Vermieter seinen Hauptwohnsitz (hoofdverblijf) hat
• der Vermieter hat Ihnen dort noch nie dieses oder ein anderes Zimmer vermietet.

In Inseraten sehen Sie es oft als hospitakamer oder auf Englisch als "room with a live-in landlord". Fehlt auch nur eine Bedingung, gilt die Regel nicht. Ein Vermieter, der am anderen Ende der Stadt wohnt oder in einer eigenen Wohnung im selben Gebäude, ist vom ersten Tag an ein ganz normaler Vermieter.

Mit KI erstellte Illustration

Was kostet ein Hospita-Zimmer 2026?

Für ein Hospita-Zimmer gelten dieselben Mietregeln wie für alle anderen Zimmer. In den ganzen Niederlanden kostete ein Zimmer im Median 634 € im Monat (RentHunter-Daten, 32.308 Zimmer, Januar bis Oktober 2026). Ein Viertel dieser Zimmer verlangte 500 € oder weniger, ein anderes Viertel 790 € oder mehr. Das mittlere Zimmer war 16 m² groß.

Einen eigenen Preis für Hospita-Zimmer veröffentlichen wir nicht. Nur sehr wenige Inserate sagen klar, dass der Eigentümer selbst im Haus wohnt, eine Zahl nur für diese Zimmer würde also auf zu wenigen Zimmern beruhen. Stellen Sie die Frage bei der Besichtigung selbst.

Die Miete ist eine andere Frage als der Schutz. Jedes Zimmer in den Niederlanden fällt unter die puntentelling (Punktesystem) für geteilten Wohnraum, und die Höchstmiete finden Sie mit dem Mietrechner der Huurcommissie für Zimmer. Das gilt, ob Ihr Vermieter oben wohnt oder nicht.

Die Hospita-Regel 2026: was Ihnen die Probezeit nimmt

In den ersten neun Monaten sind mehrere Schutzregeln einfach abgeschaltet. Der Text von Art. 7:232 lid 3 BW, in der seit dem 8. Oktober 2026 geltenden Fassung, nennt die Artikel, die nicht gelten. Einfach gesagt:

• Kein Grund nötig. Normalerweise muss ein Vermieter, der kündigen will, einen gesetzlichen Grund nennen (Art. 7:271 lid 5 BW). Ein Vermieter, der selbst dort wohnt, muss das nicht.
• Kein Gericht. Normalerweise muss der Vermieter vor Gericht, wenn Sie dem Auszug nicht zustimmen (Art. 7:272 bis 7:277 BW). In der Probezeit fällt dieser Schritt weg.
• Keine Reparaturen auf Kosten der Miete. Normalerweise dürfen Sie einen Mangel, den der Vermieter ignoriert, selbst beheben lassen und die angemessenen Kosten von der Miete abziehen (Art. 7:206 lid 3 BW). In einem Hospita-Zimmer nicht, solange die Probezeit läuft.

Die niederländische Regierung fasst es in einem Satz zusammen: Wer ein Hospita-Zimmer mietet, hat in den ersten neun Monaten keinen huurbescherming, und der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Hospita?

Mindestens drei Monate, auch in der Probezeit. Die Hospita-Regel streicht die Pflicht, einen Grund zu nennen, nicht die opzegtermijn (Kündigungsfrist). Die niederländische Regierung sagt Vermietern, die ein Zimmer in der eigenen Wohnung vermieten, dass ihre Frist 3 Monate beträgt, und das Minimum aus Art. 7:271 lid 6 BW steht nicht auf der Liste der abgeschalteten Regeln.

So sieht der echte Zeitplan aus:

Eine Kündigung am letzten Tag der Probezeit läuft trotzdem noch drei Monate. Die niederländische Regierung sagt es deutlich: Ein Vermieter, der kurz vor Ende der neun Monate kündigt, hat einen Mieter, der etwa ein Jahr bleiben kann. Verpasst er diesen Moment, haben Sie den normalen Schutz.

Und Ihre eigene Kündigungsfrist? Dieselbe wie bei jedem Mieter: so lang wie Ihr Zahlungszeitraum, also meist ein Monat, nie weniger als einer und nie mehr als drei (Art. 7:271 lid 6 BW).

Nach der Probezeit: normaler Mieterschutz, mit einem zusätzlichen Grund

Ab dem zehnten Monat endet die Hospita-Regel, und Sie sind ein geschützter Mieter. Um Ihren Vertrag zu beenden, braucht der Vermieter jetzt einen gesetzlichen Grund, und wenn Sie nicht zustimmen, entscheidet ein Richter (Art. 7:272 BW).

Einen Grund kann nur ein Vermieter nutzen, der selbst dort wohnt. Nach Art. 7:274 lid 1 sub f BW kann der Richter die Miete eines Zimmers in der eigenen Wohnung des Vermieters beenden, wenn dieser zeigt, dass sein Interesse an der Beendigung schwerer wiegt als Ihres am Bleiben. Ein leichter Sieg für den Vermieter? Nein. Der Richter wägt beide Seiten ab und prüft nur die Gründe, die in der Kündigung stehen (Art. 7:273 BW).

Was bei einer Hospita gleich bleibt: Miete, Kaution, Anmeldung

Die Hospita-Regel ändert, wie der Vertrag endet. Den Rest lässt sie unberührt.

• Miete. Ihr Zimmer fällt immer unter das Punktesystem für geteilten Wohnraum. Liegt die Miete über dem Höchstwert aus dem Mietrechner der Huurcommissie, können Sie sie anfechten. Auch die jährliche Erhöhung für ein Zimmer ist gedeckelt: 4,1 % ab dem 1. Juli 2026, laut der Huurcommissie.
• Kaution. Für Verträge ab dem 1. Juli 2023 beträgt die borg (Kaution) höchstens zwei Monate kale huur (Kaltmiete), laut der niederländischen Regierung.
• Anmeldung. Bei einer Hospita sind Sie und Ihr Vermieter unter derselben Adresse gemeldet, laut der niederländischen Regierung, die auch darauf hinweist, dass manche Gemeinden eigene Regeln haben, etwa eine Genehmigung. Über die Anmeldung bei der gemeente (Gemeinde) bekommen Sie Ihre BSN, und unser Ratgeber zur WG erklärt, wie das läuft.

Mit KI erstellte Illustration

Wenn Ihre Hospita selbst zur Miete wohnt

Nicht jede Hospita ist Eigentümerin des Hauses. Manche mieten ihre eigene Wohnung und vermieten darin ein Zimmer weiter, mit Zustimmung ihres Vermieters. Für Sie ist das wichtig: Endet der Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und Ihrer Hospita, endet Ihr Zimmervertrag mit, und als Zimmermieter haben Sie keinen Untermieterschutz, laut der niederländischen Regierung.

Fragen Sie bei der Besichtigung: "Gehört Ihnen die Wohnung, oder mieten Sie sie?" Wenn sie gemietet ist, fragen Sie, ob der Vermieter der Zimmervermietung zugestimmt hat. Ein Ja auf Papier hilft Ihnen beiden.

Was der Gesetzentwurf zur hospitaverhuur ändern würde

Am 7. Juli 2026 schickte die Regierung der Tweede Kamer (Unterhaus) einen Gesetzentwurf, der die hospitaverhuur (Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung) attraktiver machen soll. Laut Regierung würde er:

• einen befristeten Hospita-Vertrag bis zu 5 Jahren erlauben, mit 9 Monaten Probezeit
• eine Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Vermieter in dieser Probezeit beibehalten
• Eigentümern, die selbst dort wohnen, die Kündigung bei (Zwangs-)Verkauf oder Tod der Hospita erlauben, und Hospitas, die selbst mieten, bei ihrem Umzug
• Hospitas, die selbst mieten, erlauben, ihren Vermieter zu bitten, die höhere einkommensabhängige Mieterhöhung nicht anzuwenden.

Stand 3. November 2026 liegt der Entwurf (36 992) noch bei der Tweede Kamer, und die Regierung strebt den 1. Januar 2027 an. Bis er verabschiedet ist, gelten die Regeln oben. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald es so weit ist.

Checkliste, bevor Sie bei einer Hospita unterschreiben

• Fragen Sie, ob der Vermieter in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat. Das löst die Hospita-Regel aus.
• Prüfen Sie, dass das Zimmer keine abgeschlossene Wohnung ist. Eigener Eingang, eigene Küche und eigenes Bad bedeuten normalen Schutz ab dem ersten Tag.
• Lassen Sie sich einen schriftlichen Mietvertrag geben, mit Beginn, Miete, Servicekosten und den gemeinsamen Räumen, die Sie nutzen dürfen.
• Prüfen Sie die Miete vor der Unterschrift mit dem kostenlosen Mietrechner der Huurcommissie.
• Klären Sie, dass Sie sich unter der Adresse bei der gemeente anmelden können.
• Fragen Sie, ob der Vermieter Eigentümer oder Mieter ist, und wenn er mietet, ob sein Vermieter zugestimmt hat.
• Halten Sie die Kaution bei höchstens zwei Monaten kale huur, und zahlen Sie erst nach der Unterschrift.
• Notieren Sie das Datum, an dem Ihre Probezeit endet.

Fazit

Unterm Strich? Bei einer Hospita zu mieten ist legal und kann gut funktionieren, aber neun Monate lang ist der Deal einseitig. Ihr Vermieter kann ohne Grund kündigen, mit mindestens drei Monaten Frist. Danach sind Sie ein geschützter Mieter, und die Regeln zu Miete, Kaution und Anmeldung gelten ab dem ersten Tag. Unterschreiben Sie nicht nur, weil sich das Zimmer gemütlich anfühlt. Prüfen Sie die Bedingungen, die Miete und das Datum, an dem Ihre Probezeit endet.

Nächste Schritte:

• Lesen Sie, wie der Mieterschutz in den Niederlanden funktioniert, sobald Ihre Probezeit vorbei ist.
• Kennen Sie Ihre Rechte als Mieter in den Niederlanden, von Reparaturen bis zur Kaution.
• Sie schwanken zwischen einem günstigen Zimmer und Antikraak? Dort kann die Frist zwei Wochen betragen, ganz ohne Mieterschutz.
• Vergleichen Sie, was ein Zimmer in Ihrer Stadt wirklich kostet, mit unseren Preisen für WG-Zimmer, und suchen Sie dann Zimmer auf Renthunter.nl.

Quellen

Alle Seiten geprüft am 27. Oktober 2026, der Stand von Gesetzentwurf 36 992 erneut am 3. November 2026.

• Wetten.overheid.nl: Burgerlijk Wetboek, Buch 7, Fassung gültig ab 8. Oktober 2026, Art. 7:232, Art. 7:271, Art. 7:272, Art. 7:273, Art. 7:274
• Rijksoverheid (niederländische Regierung): ein Hospita-Zimmer vermieten, habe ich Anspruch auf Mieterschutz?, Regeln zur Kaution, Gesetzentwurf zur hospitaverhuur an die Tweede Kamer (7. Juli 2026)
• Eerste Kamer: Gesetzentwurf 36 992, Stand
• Huurcommissie: Mietrechner für Zimmer, Mieterhöhung ab 1. Juli 2026
• RentHunter-Daten: Zimmerinserate im freien Sektor, in den Niederlanden erstmals erfasst vom 1. Januar bis 31. Oktober 2026 (32.308 Zimmer, ohne Dubletten, ohne Wohnungsbaugesellschaften und Anbieter von Studentenwohnungen)